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物业公司正式发来的合同文本5-25

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杨志敏 发表于 2012-7-9 12:16:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 狗不如 于 2012-5-28 21:17 编辑




物业公司彭雁给我们正式发的合同文本稿(注:这几天我很忙,所以只能与彭雁通过电话等方式进行沟通,她提前跟我讲过一些想修改的点,有的我赞成、有的我反对,随后他们正式发来这个合同文本,其中我反对的东西都进行了删改。我把全文贴上来,大家认真看看,看还有什么需要我们改的。)


深圳市福田区天然居物业服务合同

甲方:深圳市福田区天然居业主委员会
乙方:深圳市天健物业管理有限公司

    为保障天然居物业服务正常进行,根据《合同法》、《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号文)等国家、地方法律、法规,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,按照天然居业主大会决议,由乙方对天然居实行专业化、一体化的物业管理服务。双方约定并达成共识:物业服务应遵循市场经济规律,诚信、公平、遵守商业道德,双方合作互动,推动天然居居住品质持续上升。

第一条 天然居物业基本情况
    小区位置:深圳市福田区香梅北路
占地面积:27134平方米;总建筑面积:139356.25平方米;总户数1039户(其中商户13户)。(注:以上数字,最终以小区竣工验收报告数字为准)。

第二条  天然居物业服务项目
    1、天然居房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。
  2、天然居房屋建筑本体共用设施设备(公共的上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台等)的维修、养护、管理和运行服务。
    3、天然居规划红线内属物业管理范围的小区公共设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚、停车场等)的维修、养护和管理。
    4、天然居规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理,维护小区车辆出入口的交通秩序。
    5、天然居公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道、室外公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏)的清洁卫生、垃圾的收集、清运,小区消杀,公共区域绿化等。
6、天然居小区交通管理,依据天然居停车场使用规定与使用协议对小区机动车的行驶和停泊进行引导和管理。
    7、对天然居实行24小时封闭式管理,对天然居规划红线内范围进行全天候监控巡视,实行外来人员来访登记制度,配合和协助公安机关做好小区公共秩序维护工作。
    8、组织必要的社区文化娱乐活动,相关活动须事先经业委会批准。
9、做好天然居物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业服务公司承担的其它工作。
11、乙方依据本合同约定,聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交其他单位或者个人。

第三条  天然居物业服务标准
    1、乙方按《深圳天然居物业服务合同》和《天健物业小区物业服务质量标准》提供服务,确保保持“园林式、花园式”小区达标称号,确保达到物业管理国家示范小区水准。
    2、甲方将根据相应标准,从天然居小区实际出发,对乙方物业服务质量进行季度考核评分与相应奖惩。部分考核评分细则见第十二条第二款规定。

第四条  天然居物业服务收费标准
1、根据天然居业主大会审议决定,经甲乙双方协商约定,天然居物业服务费按原标准收取:住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月;商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过,乙方在合同期内不得提高住宅收费标准。
2、天然居物业服务费属全体业主共有,为完成本合同约定的物业服务任务,天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理,甲方每月应按时向乙方支付物业管理服务佣金、甲方在车库产权问题通过法律或行政途径最终解决前同意按此前比例向开发商支付的乙方代开发商收的停车费、经甲方批准的人员薪酬总额及外包服务费等支出,包括如下内容:
1)管理处全体人员的工资、津贴、福利、社保、奖金、加班费、工会费、教育费等。(包括经甲方核准的清洁、绿化、电梯维保、消防维护、车场管理系统维护、泳池管理等乙方外包的服务费用)。
2)物业公司应收的物业管理服务佣金,按实际收取的物业管理资金总额10%计提,所提佣金总量最高不超过物业管理成本的10%。
3)物业服务经营收入应缴纳的营业税金及附加。
除以上内容和甲方同意支付的乙方代开发商收取的停车费收入外的天然居物业管理资金收入都必须在甲方监管下用于支付本小区公共物业水电费、养护、维修和日常运行方面的专项支出,节余归全体业主所有。
3、甲方对物业服务质量进行监督,甲方可以依法聘请专业机构对乙方的物业服务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核、审计,所需费用计入物业管理服务费支出。乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。
4、天然居物业服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业服务费由乙方直接向业主按月单独收取;乙方应在每月10日前,向缴费业主提供上月物业服务收费明细单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费,做到计费准确,收费公开透明,不乱收费。
5、甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费,不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金。甲方同意,乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报;对欠费期超过3个月的业主,可提起诉讼进行追讨,败诉方除补缴纳物业管理费外,还应承担胜诉方合理的诉讼费用,具体按照法院判决执行。
6、天然居住宅禁商,应依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途。乙方对改变住宅使用功能的行为,应及时向政府有关执法部门申请处理,否则应承担相应违约责任。
7、乙方须按季度向甲方通报业主欠费的详细情况,甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费,侵害缴费业主的共同利益。物业服务费属全体业主共有,对于拖欠物业服务费的情况,乙方应在本合同有效期期间、在法律追诉期内,及时提起诉讼,否则即为对全体业主造成损失,由乙方承担相应赔偿责任。

第五条 财务管理制度
1、乙方为天然居业主共有的物业管理资金提供代收、代支等优质财务管理服务,物业管理资金包括业主缴交的物业服务费、停车场停车服务费(不包括甲方在车库产权问题通过法律或行政途径最终解决前同意按此前比例向开发商支付的停车费收入)、公共物业租金、各种利用小区公共部位收取的收入等。
2、经业主大会同意,天然居物业管理资金由乙方开立专用帐户管理,甲方在该帐户加设业委会主任印鉴做为帐户附署印鉴,用于监管天然居物业管理资金专用帐户的收支情况,动用天然居物业管理资金须经甲方批准附署该印鉴。
3、小区物业服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。为落实甲方能做到事前、事中和事后的有效监管,经甲乙双方共同商定小区开支按如下办法监管:
1)、每年底乙方按天然居物业区域实际情况及业主对物业服务的需求确定下年度物业服务中心定岗定编数量(薪酬可按天健物业员工薪酬标准,外包服务费按照经甲方审核确认的分包合同约定金额),并制定下年度物业服务开支预算方案,经业主委员会审核并公示后实施,甲方认为必要或天然居20%业主认为必要时,可依法召开业主大会进行表决。每年初进行上年度的物业管理服务费收支决算,经业主委员会审核后向业主公布。
本合同签署一个月之内,乙方向甲方提交本条款内上述方案,经甲方审核同意并向全体业主公示后实施。
2)每月末甲方须按已批准的物业服务开支预算方案和本合同约定,从物业管理资金专用账户中向乙方支付本合同第四条第2款约定的物业管理服务酬金和支出等费用,公共水电费按签订的托收协议由自来水公司、供电局等单位依据实际用量定期从物业管理资金专用帐户划款。甲方不得拒付,若从乙方按上述约定通知起超过3日甲方违反本款规定拒付,自动视为甲方同意,乙方有权在当月取消甲方加设的帐户附署印鉴而直接支付。
3)、天然居小区其他开支,包括合同约定的物业日常维修维护开支、应急准备金、小区文化活动费用、服务小区业主的保险费、固定资产折旧、办公费和因政府规定的员工最低工资标准变化而导致员工薪酬增加等预算,由乙方每季度初首月的五日内制订工作计划与预算方案报甲方审批,甲方根据年度批准的预算方案和小区本季度实际需要,在每季度初首月的十五日内审核批准后,每月按批准的本季度预算方案从小区物业管理资金专用账户中支付相关开支,甲方不介入乙方的具体管理。
4)、紧急抢修的工程计划由乙方物业服务中心主任代理审批执行,但事后必须提交甲方业委会审批并向业主公布。每月月底,应急准备金实际支出小于甲方批准的支出金额,乙方须将相关金额划回物业管理资金专用账户。
5)、乙方于每季度初首月十日前向甲方报送上季度物业服务收支财务报表和银行对帐单,甲方根据已核准的预算及上季度批准的紧急支出等情况审核确认,并在审批本季度预算中多退少补,甲乙双方审核签字确认的小区收支季度报表由甲方3日内向全体业主公布(公布期不得少于15天)。

第六条 合同期限
本物业服务合同自签订之日起合同有效期壹年。

第七条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同
1、鉴于物业管理社会化分工,目前天然居小区的清洁、绿化、消防、电梯日常维护等分包给专业公司管理,乙方对分包服务的效果承担责任。乙方承诺,天然居小区的综合管理等重要服务不得外包。本小区所有外包物业服务,如绿化、清洁、电梯养护等等,均实行公开招标。小区的供水、供电、消防系统等设备维修,消防智能报警及联动控制系统可交有资质单位维保,水泵房变频柜可交专业单位维保。
2、为确保公平招标、避免发生利益输送、落实乙方对外包服务的管理责任,天然居所有外包服务的招标工作,如果没有乙方关联单位(或部门)参与投标,由乙方负责组织进行招标,甲方全程监督;如果有乙方关联单位(或部门)参加投标,则由甲乙双方共同组成招标小组(其中甲方3人、乙方2人)进行招标;同等条件下,原分包单位优先。所有招标工作全程向业主公开。
3、依法,天然居的外包服务合同都必须以本物业服务合同作为法律基础。乙方须最迟于本合同签订两个月之内,梳理完成所有外包服务情况报甲方审核,甲方审核通过的分包服务可按原合同执行,甲方审核确认有必要重新招标的按本合同规定程序公开招标。在相关外包服务招标工作完成前,乙方承诺协调有关公司做好服务工作。
4、天然居小区依法购买涉及小区业主直接利益的天然居停车场盗抢险等各类保险,相关合同签署需征得甲方批准。相关合同中涉及为乙方管理责任购买保险的部分,保险费由乙方自行从酬金中支付。

第八条  天然居物业专项维修资金的管理
    1、天然居专项本体维修资金按政府收费标准,每平方米0.25元/月,由业主缴纳,目前由乙方代收。依据相关法规,2010年10月1日之后的本体维修资金由物业企业代收转存市物业专项维修资金专户。2010年9月30日之前的专项维修资金仍存在业委会设立的业主公共帐户,为严格支出,确保业主财务安全,物业专项维修资金的留存与使用须按《深圳市物业专项维修资金管理办法》规定实施。
    2、由开发商直接缴纳给市住房专用基金管理中心的天然居小区的公用设施维修专用资金归全体业主所有,其使用程序按照政府有关规定执行。
    3、物业公司和业主委员会未经业主大会审核批准,擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金,将视为公共财产侵占行为,承担相关的法律责任。
    4、乙方为天然居业主共有的物业专项维修资金提供优质财务管理服务。专项维修资金收支账目,由乙方制定分户、分栋核算的物业专项维修资金收支明细,于每季度次月10日前向甲方报送,甲乙双方按季度在小区内向业主公布(公布时间不少于15天),接受全体业主的质询监督。
    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是:维修更换大厦公共区域照明灯具、大厦对讲主机的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维护疏通、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测等。乙方须确保天然居各类供水、供电、消防、公共场所、公共设施等的各项日常维护达标。乙方应推进小区节能环保工作,争取按上年度公共水电费总支出节约10%以上,甲方将对节约部分的水电费提取20%奖励乙方有关管理人员。
        
第九条  小区停车场等公共设施管理
1、甲方明确主张车库归属业主所有,并保留通过法律诉讼解决问题的权利。经过政府中介协调,甲方与开发商展开会谈,约定在车库产权归属问题经政府政策明确或法院裁决之前,暂且维持现状。甲乙双方约定,今后如修改支付金额须经甲方提请业主大会表决通过。
2、乙方代收的按前款约定应划转开发商的停车费收入,甲方同意按月从物业管理资金帐户中划转给乙方,甲方不得拒付,否则视为甲方自动同意,乙方有权在当月取消甲方主任加设的帐户附署印鉴而直接支付。
3、天然居小区实行封闭式管理。小区1、2、3号门设门岗值班,由业主刷卡出入,三个大门的门禁小门供应急及轮椅、儿童车及大件行李出入小区临时使用。对无卡来访者乙方应通过对讲与业主核对身份后方可放行,其余房屋中介、特快邮递、送餐、开锁等服务人员一律从2号门登记核对身份后放行。
4、天然居大门改造完成后,乙方应严格控制核发门卡数量,对长期休眠的门卡及时核销。乙方应确保各栋楼门(包括地下车库楼门)随时保持关闭状态,对于无卡人员出入进行登记并记录进入时间,对协助业主开锁等人员须派遣流动保安员全程跟随。
5、小区停车场、游泳池等公共空间及设施只对业主及租户开放。为了避免业主之间产生纠纷,小区公共设施不得安插业主或业主亲属进行管理。
6、为确保泳池水质、并杜绝外来人员使用的情况,天然居小区游泳池由乙方直接经营,乙方可以聘请泳池专业人员参与管理但不得进行转租。小区游泳池开放期间,管理处应监测好游泳池的水质,视水质情况合理安排泳池的换水,严格执行卫生消毒标准,确保水质达标。
7、乙方应切实做好公共设备的日常维护保养,确保小区公共设备的完好率100%。

第十条、业主共有物业收入及其管理
    1、天然居小区机动车辆停车收费按照深圳市政府有关部门关于停车收费标准的规定执行,停车费收入与物业服务费收入统一账户管理。天然居非机动车辆可在小区指定地点免费停放。
    2、乙方应加强天然居停车场收费管理,为业主提供便利。对于临时来访亲友等车辆,须通过监控中心,确认业主在家后方予放行,并登记发放凭证,出门凭证放行。
    3、天然居属私家物业,反对任何单位和个人以任何借口在天然居停车场耍特权,停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在天然居停放,必须一律缴费。对在天然居耍特权,停“霸王车”的,乙方协助甲方向深圳市纪检监察部门举报,并诉诸媒体曝光。停车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利,确保车场停车安全。
    4、天然居所有广告设置、所有公共场所出租均须经甲方批准。
    5、天然居小区需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程,均须按照《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》(见合同附件2)规定的程序进行,实行甲方、乙方互相监督制衡,接受业主监督。

第十一条 业主委员会经费
    1、天然居业主委员会每月由业委会秘书负责领取1000元主任津贴,供业委会集体使用。业委会秘书若由业委会委员兼任则每月秘书津贴为500元。业委会若另行聘请专职秘书,则每月津贴为1500至2500元(具体标准由甲方根据每月工作量确定)。相关津贴在物业服务费中立项列支,由乙方每月25日前支付。
2、按照《深圳经济特区物业管理条例》第22条规定,业主大会、业主委员会活动经费从物业服务费中列支,收支账目接受业主的监督审查。为鼓励热心业主协助业委会组织业主大会等公共服务工作,每次业主大会及考核抽样调查服务工作按每户3元的标准,由甲方对相关热心业主进行补贴,补贴费用从物业服务费中列支。
    3、甲方单独安装电话一部,电话费作为业主委员会活动经费从物业服务费中,支出情况按照有关规定公布,公开接受监督。
    4、甲方活动经费不足,可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用小区资源开发募集,但不得从事商业牟利活动。

第十二条 合同考核及违约责任
1、为确保乙方对小区卫生和保安服务质量,每季度第一个月由甲方组织进行卫生和保安服务质量季度考评,考评总分100分,包括公开随机抽样调查(占80分)和直接检查(占20分)。
抽样检查在各栋选取约20%的业主(总数为200户)进行满意度调查,由业主对小区20项卫生和保安服务(见合同附件1)在满意(4分)、较满意(3分)、一般(2分)、较不满意(1分)、不满意(0分)四个选项中作出选择,抽样调查得分为受访业主调查结果的平均分。
直接检查由甲方根据小区业主投诉(包括现场投诉、电话投诉和网上投诉)解决情况以及现场检查情况,按照20项卫生和保安服务分项评分,每项满意计1分、较满意计0.75分、一般计0.5分、较不满意计0.25分、不满意计0分。
根据季度考评结果,分别实施以下措施:
1)、若考评总分达到80分,甲方允许乙方从物业服务费账户中额外提取奖励性酬金2.5万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励,奖励方案经甲方审批后向业主公示。
2)、若考评总分达到70分,甲方允许乙方从物业服务费账户中额外提取奖励性酬金1万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励,奖励方案经甲方审批后向业主公示。
3)、若考评总分达到60分,由甲方发布考评合格公告。
4)、若考评总分仅达50分,由甲方发布考评不合格公告,不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分的,在甲方发布第二次考评公告之日起一周内,乙方须从酬金中向物业服务费账户缴纳2.5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内返还乙方1/2。
5)、若考评总分仅达40分,由甲方发布考评不合格公告,并对乙方进行扣罚。乙方须于甲方发布公告之日起一周内,从酬金中向物业服务费账户缴纳1万元。连续两次考评总分仅达40分的,在甲方发布第二次考评公告之内起一周内,向物业服务费账户缴纳5万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。
6)、若考评总分低于40分,乙方须于甲方发布公告之日起一周内,从酬金中向物业服务费账户缴纳5万元。连续两次考评总分低于40分的,在甲方发布第二次考评公告之内起一周内,向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。
7)、若考评总分连续三次低于40分,除按照以上条款进行扣罚外,甲方须召开业主大会,表决是否解聘现有物业公司并公开招聘新的物业公司。乙方承诺按时缴纳罚金并服从、执行业主大会决定。

第十三条 物业服务其它约定
1、乙方在本物业合同签署前向天然居业主公开做出的《物业公司郑重承诺》作为本合同附件,其中工程项目于本合同生效之日起3个月内完成。所涉更换电梯地面、更换垃圾桶、重新油漆钢结构部件等各项费用须从乙方所获酬金列支,不得从物业服务费列支。
2、若因物业安全管理不当;未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查;巡逻不到位;违规、失职、脱岗;门禁、对讲设施不能正常使用,安全设施失效;监控装置未起作用,录相缺失;门岗、巡逻原始登记记录不全;监守自盗;发现案情不作为;发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任,经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗抢、车辆被损坏或盗窃以及其它财产损失和意外事故,乙方承担相应责任。若小区发生任何治安等案件,乙方在及时报案的同时,须在最长1日内向甲方通报案件情况。
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容,确保甲方公告在小区内完整、有效张贴,在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况,及时补贴公告等。乙方有责任维护小区业主实名署名提出建议与意见的权利,并及时制止撤除小区内各类不署名的乱张贴。
4、乙方须定期清理小区室内外公共通道的杂物,保持消防通道的畅通。
5、乙方工作人员玩忽职守、敷衍了事、不能胜任职责,造成业主重大损失或遭业主多次投诉,经业委会查实并出具书面通知,乙方应予撤换,不得在天然居小区继续服务。
6、乙方向甲方提出的所有报告和申请在递交书面文件的同时,均须在天然居网站http://www.tianranju.net公开发布,维修申请须在网上发布现场照片,在第一时间接受广大业主监督,甲方所有回函也应同时在该网站发布。除非双方均同意因涉及乙方经营机密的情况,未在网上公开发布的文件无效。
7、除突发紧急事件外,乙方正常向甲方报审的年度、季度预算、季度收支报表和专项服务外包方公开招标评审等需报甲方审核的文件,甲方应在接件十五日内审核批复完毕,否则按甲方同意处理。

第十四条 甲乙双方的权利与义务
甲方的权利与义务:
1、对乙方的物业管理服务质量实施监督,并就天然居物业管理服务的有关问题向乙方提出意见或整改建议。
2、审议批准乙方提交的天然居小区年度物业管理服务工作计划、年度物业服务资金收支预算和年度决算报告。
3、监督管理全体业主共的物业管理服务资金和专项维修资金,按法定的审批权限规定审核专项物业服务季度支出和专项维修资金的使用申请报告。
4、按照本合同约定条款,监督审核委托乙方选聘的专项服务分包公司及专项服务分包合同。
5、尊重并支持乙方履行合同约定的各项专业管理服务工作。
6、按合同约定向乙方按时足额划拨物业管理服务酬金与支出等约定费用和乙方按规定比例向开发商支付的停车费。
7、协助乙方按合同规定向全体物业业主和使用人收取物业管理服务费和日常归集的物业专项维修资金,及时答复和审批乙方提出的年度、季度、紧急抢险工作计划和用款申请。
8、无偿提供管理用房作为物业服务中心办公、维修间和员工宿舍。(甲方可实地确认)
9、支持和协助乙方对违反物业管理法律法规及管理规约的行为进行管理,包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失,对无故不缴交费用或不改正违章行为的责任人进行催缴催改或法律诉讼。
乙方的权利与义务:
1、依法开展自主经营管理,使用公司统一的品牌形象、标识和服装,在本合同约定范围内,自主实行公司统一的人事、财务、品质、培训、绩效考核、奖罚等制度管理,甲方不予干涉。
2、按合同约定及时足额获取物业管理服务酬金等和向开发商支付的停车服务费。
3、对违反法规和有损公共利益的行为进行制止和要求整改、赔偿,制止无效的乙方依法上报有关政府部门处理,甲方应予支持。
4、遵守天然居业主大会和甲方业委会的决议和决定。
5、接受业主和甲方的监督,及时处理投诉,不断改进服务工作。
6、根据法规和合同委托,承担天然居公共物业、场所、设施设备的定期、制度化保养和维修职责,承担天然居安全防范、公共秩序和环境卫生及绿化的管理服务职责,按合同约定在甲方监管下管理业主共有资金。
7、乙方依据天然居停车场使用规定与使用协议对天然居车场机动车的行驶和停泊进行引导和管理,依法不承担车辆保管责任,但应承担因乙方责任造成损害的法定责任。

第十五条 合同的终止、续约与双方争端的解决方式
1、双方约定并达成共识:物业管理是一种商业服务,应遵循市场经济的原则规律,本着公平、诚信的商业道德,双方合作互动,共同发展进步,实现双赢。
2、天然居物业合同到期后,双方均有权平等选择去留,尊重对方的选择。同等条件下,乙方具有优先续聘权。合同到期前60天,甲方须组织召开业主大会表决是否续聘乙方。如业主大会决定不续聘,合同到期,乙方应提前30天按政府、行业法规、填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单,送业主委员审核。合同到期后,双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同,应在合同到期前60天,书面通知甲方。由甲方进行公示通报,召开业主大会进行表决确认,管理服务期间无重大失职过失,无财务弄虚作假,表决结果业主同意续签率达到法定条件的,由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决,业主大会同意续签率达不到法定条件,由甲方依法组织公开招聘物业服务公司。
4、天然居财务管理制度涉及业主根本权益,本合同对甲乙双方及甲方代表的全体业主和物业使用人具有同等的法律约束力和履行合同的法定义务,若违反本合同中相关条款规定,由违约方承担法定的违约责任。
5、合同期满后,业主大会未能通过续聘乙方的决议,则乙方须按规定进行交接、撤离。新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月,乙方继续提供过渡期有偿物业服务;2个月过渡期满后,乙方必须撤离,如推迟一天,按每天5000元计算甲方的违约金;非因乙方原因导致乙方不能顺利完成交接的,造成后果由甲方承担,如推迟一天,按每天5000元计算甲方的违约金。
6、在本合同履行期间,因不可抗力因素致使本合同无法履行的,可免除对方的履约责任,具体善后事宜由甲乙双主协商处理,协商不成的按照有关法律规定处理。   
7、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的,应平等协商解决。协商不成的,任何一方均可向法院提起诉讼。
8、一方单方解除合同的理由不充分的,另一方有权请求赔偿损失。
9、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的,应向甲方赔偿损失,损失难以计算的,按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第十六条  其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分,具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在小区管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的,以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的,应获得甲方批准。
3、本合同一式七份,甲方执两份,乙方执四份,政府主管部门备案一份,七份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效,对甲乙双方及天然居小区全体业主具有法定的约束力。

甲方:深圳市福田区天然居业主委员会          乙方:
代表:                                      代表:
年    月    日                        年    月    日

合同附件1:《天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准》
合同附件2:《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
合同附件3:《天健物业小区物业服务质量标准》
合同附件4:《物业公司郑重承诺》

合同附件1:
天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准(共80分)
序号        考核项目        满意        比较满意        一般        较不满意        不满意
1        所有外来人员经过登记、询问才能进入小区                                       
2        保安队伍稳定、60%保安工作6个月以上                                       
3        对住满一年的业主或租户熟悉率达90%以上                                        
4        各栋楼门随时保持关闭并有保安人员巡视                                       
5        开锁等人员在小区内有保安跟随                                       
6        保安人员不给非业主开门、提醒业主刷卡出入                                       
7        地下车库出入口门禁正常并随时保持关闭                                       
8        除非是小区业主、租户或经保安核实身份的住户亲友,其他人的车辆无法进入车库                                       
9        停车场24小时有保安巡视并协助停车事宜                                       
10        及时、定期向业主通报小区是否发生案件                                       
11        楼道、电梯、绿地等公共部位清洁每天不少于两次,目视干净                                       
12        地面垃圾滞留不超过1小时                                       
13        5-10月蚊蝇蟑螂老鼠的消杀每月不少于4次,其余月份每月不少于2次                                       
14        小区公厕干净、无异味,无外来人员使用                                       
15        小区非公告栏位置没有乱张贴                                       
16        儿童游乐设施定时清洁、消毒                                       
17        有效提醒猫狗主人不让宠物随地大小便                                       
18        游泳池池水干净卫生、周边环境整洁                                       
19        顺电楼下垃圾站干净卫生、无异味                                       
20        业主现场、电话及网上投诉24小时内答复                                       
       
合同附件2:
《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
一、为实现天然居小区工程(注:指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程)的公开透明,达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡,特制订本规范。
二、天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三、业委会对天然居工程招标或邀标进行监督,监督形式可为以下几种:
1、在工程招标或者邀标前,咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布;
2、在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况;
3、除非委托专业公司招标的项目,小区工程均须由业委会和物业公司联名,至少提前3天公布开标时间、地点,召开业委会公开会议,以现场表决方式公开进行开标;
四、除非委托专业公司招标,天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行:
1、天然居工程均须公开实行招标或邀标,招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后,除非委托专业公司招标,都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作,招标或邀标均须向业主至少公示5天,接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标;
2、招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标,才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标;若达不到3家公司竞标的规模,物业公司应延长公开招标或者邀标的时间,直至达到3家或3家以上公司竞标;
3、物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标;
4、为便于业主参与,开标会时间须放在晚上或者周末,地点均在小区内举行,具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开;
5、开标会上,由业委会现场经表决决定中标单位;物业公司应派员参加,现场解答招标或邀标过程中的相关问题;
6、天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管,须同时出具业委会公章、物业公司公章和法人代表私章、业委会指定代表私章方可支出;物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告租金等收入划入共管账户,接受业委会监督;
7、开标之后,工程若需从专项维修资金账户中列支,由业委会会同物业公司从共管账户中支出;
8、工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行,工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9、工程完工后验收环节须由业委会参与,经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会     
2010年8月20日     
合同附件3:
《天健物业小区物业服务质量标准》
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、认真编制年度培训计划,做好新员工上岗培训和员工日常岗位培训工作,鼓励员工自学。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
7、设有客户服务中心(可结合小区实际设在监控中心),公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
8、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
9、按合同约定每三个月定期公布物业管理服务费和本体维修基金的收支情况。
10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,认真汇总分析业户意见,采取有效纠正措施整改不足,并跟踪整改结果,及时回访业主反馈整改信息。
12、适当开展健康有益的社区文化活动,融洽管住关系,配合社区工作站开展的系列文化活动,引导积极健康的社区文化氛围。
(二)房屋及公共设施的管理
1、对房屋共用部位及小区公共设施进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋及公共设施实际使用年限,定期检查房屋共用部位及公共设施的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和本体维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道、共用部位的门窗、玻璃和小区公共设施等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。定期巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻制止并报告业主委员会和有关主管部门处理。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志,儿童游乐场所设有温馨提示牌。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯保持正常运行,有故障及时修复。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序,做好安全防范
1、小区主出入口24小时设岗值勤。
2、小区配有安全监控设施,实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书,定期排查,督促整改消防隐患,防患于未然。
(五)保洁服务的监督
1、根据保洁需要设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置垃圾转运站、果壳箱或垃圾桶,每日清运1次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地、天面、电梯厅、楼道墙地面、一层大堂、楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯等公共部位按合同约定标准进行清扫保洁,外包项目监管员严格做好清洁日检,对严重不符合项发书面整改通知单,每月考评保洁服务效果,记录齐全。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每半年检查1次,每年至少清掏1次,发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求,需取得水质化验合格证。
6、定期进行消毒和灭虫除害,按合同标准做好跟踪检查。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
6、节假日适当摆花美化小区环境,营造节日气氛。

合同附件4:
《物业公司郑重承诺》
一,历年管理处的账面亏损由物业公司承担,以前未让业主补亏,今后也不会让业主承担。
二,小区专业管理项目(电梯、绿化、清洁)面向社会公开招标。
三,持续提高服务水平,大堂保安服务将持续设岗,并非临时措施。
四,在合同期内,不上涨管理费。
五,上门维修免收人工费。
六,更换小区美化庭院垃圾桶。
七,对小区钢结构部件重新油漆。
八,对电梯地面进行更换。
九,每年组织重阳节活动,五十五周岁以上老人每人赞助100元。
十,协调开发商对下列设施进行更新:
1,对车库地面翻砂进行维修;
2, DEF连廊顶棚维修费用由开发公司承担。




深圳市天健物业管理有限公司     
2010年10月
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