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业委会第二份述职报告(2010.11-2012.6)

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杨志敏 发表于 2012-6-26 14:26:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
业委会述职报告Ⅱ
(2010年11月-2012年6月)

各位业主:

自从2010年10月发布首份述职报告以来,业委会与物业公司就合同展开了漫长而艰苦的谈判,前后14次修订条款,其间还提请业主大会仲裁,但因顺电7600多票权导致业主大会票数过半票权未过半。随后因物业去年年底拒绝再次谈判,业委会年初一一走访了深圳物业前十名并且愿承接天然居小区的公司,还向莲花街道办发函要求召开业主大会表决公开招标物业并获得了区住建局的首肯。

但在今年6月,业委会还是与天健物业共同签署了累计修改16次的新物业服务合同。原因在于:

1),天健物业国企转民企改制今年一季度被员工投票否决,由集团接管并更换了全新领导班子,新班子提出了透明服务、增加投入、重塑天健品牌的新思路,与业委会重新展开多次磋商;

2),双方参照业委会公共账户共管模式,对物业费等所有收入账户加副署印鉴进行监管等核心条款达成了一致,都认同给予业委会知情权、否决权,有利于在小区形成真正的服务氛围;

3),新合同落实了业主监督小区事务可操作的细化规定,如外包服务招标全程公开、参与公共事务发放基本补贴、每季度进行抽样考评与相应奖惩、所有文件在小区网站公开(否则无效)等等。

业委会和天健物业新领导层一致认为,通过以上措施,有利于实现物业服务公开透明、有利于业委会与物业公司相互制衡、有利于普通业主轻松了解小区事务,因此双方共同将新合同提交业主大会表决。

以下是2010年11月至今的业委会工作汇报,请大家审议。

一,执行大会决定谈判签署新物业合同

1,两次开现场会收集业主建议:2010年10月小区业主大会决定续聘天健物业,并授权业委会与其谈判新的物业服务合同。随后业委会于11月两次在小区广场召开业主现场会征集意见,并通过网络、电话等途径努力将业主建设性要求纳入合同文本。

2,联系其他小区吸收先进经验:业委会先后向福田区景洲大厦和民宁园、罗湖区雍翠豪园业委会取经,学习如何改变天然居以往物业合同形同虚设、业主监督难以落实的问题。依据业主建议和其他小区经验,引入小区帐户共管(业委会业主公共账户已实现物业加印鉴监管,账户共管是长城等物业公司的标准菜单)、定期考核奖罚等条款。

3,与天健物业多次通过面谈、电话等方式频繁沟通。业委会还申请政府部门介入主持,与物业在莲花街道办多次谈判。经过多次漫长而艰苦的谈判,委员们付出了大量的时间和精力,合同文本历经修改14次。(修改过程详见小区网站)

4,就合同中业委会与物业公司争执不下的两大条款(帐户共管、冻结向开发商支付车库收益)及“其它条款”,在小区老年义务服务队等热心业主支持下,于2011年4-5月召开业主大会。业委会主张获得了绝大多数参会业主(77.90%到82.71%)的支持。结果因顺电7600多票权导致业主大会票数过半、票权数未过半而失效。

5,去年10月由于小区车库墙体渗漏水和地面损坏严重,经区住建局牵头,业委会与开发商在莲花街道办见证下达成妥协:车库租金收益问题在法院判决或行政裁决前暂时维持现状,车库维修资金由开发商负责,开发商承诺2012年6月前修缮完毕。

6,业委会根据法院终审判决、政府协调意见对物业服务合同再次修订并建议协商没有得到任何回应。根据深圳中院终审判决,业委会恢复了原合同中天然居一期的约定范围,并根据区住建局领导建议,将“账户共管”的提法修订为“账户监管”,去年12月,业委会将第14版合同函送天健物业、抄送政府部门,建议双方在年底前进行协商,但没有获得回应。

随后业委会一一走访深圳物业前十名愿意承接天然居小区的公司,了解其透明经营、阳光服务等理念。

今年一季度,天健物业转民企改制被员工投票否决,集团接管并更换了全新的领导班子后,在接管期与新物业提出了透明服务、加强投入、重塑天健品牌的思路,双方对于账户监管等核心条款达成一致,签署了新的合同提交业主大会审批。

二,根据业主大会授权提起法律诉讼

2010年10月业主大会授权业委会就审计发现问题提起诉讼。此前曾有少数业主怀疑审计发现问题是否可信。事实上,审计报告被作为诉讼证据,物业公司在法庭上对该报告没有异议。

1,业委会两次出庭与物业和开发商对垒: 2011年2月业委会向法院提起诉讼,委员们与律师多次沟通,并多方奔走市国土部门、工程监督部门、档案部门等等,收集开发商作为顺电业主参加业主大会,双方水电一体,共用消防控制系统、垃圾处理等公共设施,共享保安、停车服务等证据材料,先后在福田法院、深圳中院出庭诉讼。

福田法院一审判决确认:1)顺电与天然居一期同属一个小区;2)开发商作为顺电业主有义务履行天然居物业服务合同,既然同用公共设施就该缴本体维修基金;3)天健物业有义务收费并承担连带赔偿责任。

深圳中院二审由于天健物业上诉而开庭判决:1)根据开发商意见,推翻顺电与天然居一期同属一个小区的判决;2)将开发商是否应履行天然居合同作为未定事项,建议“双方另寻法律途径解决”;3)同时又依据天然居合同,认同物业对收费只有“权利”没有“义务”的辩解。

对此,业委会与天健物业在新服务合同中约定,物业公司对欠费应在合同有效期内及法律追诉期内及时提起诉讼,否则承担相应赔偿责任。

2,一审二审诉讼所涉费用共18840元(律师费15000元、诉讼费3840元),目前由业委会主任及委员垫付。

三,支持物业合理要求,履行监督职责驳回不合理要求

1,驳回去年谈判胶着期天健物业称天然居倒欠其97万多元(970484.87元)的来函,明确回函表示没有任何审计数据支持其主张。

2,支持管理处各项基础维修等合理要求。
例如管理处提出的A栋搂顶漏水维修及泳池大理石维修7888.63元、B栋3304楼顶漏水及D栋308外墙渗水共3000元、C栋楼顶漏水维修4785元、D栋207外墙渗水维修1612元、DEF栋连廊更换地垫5040元等支出申请,业委会要求物业留存照片备档、超出5000元招标,在现场查看后,同意从小区广告费及公共场地租金收入中支付。

3,驳回管理处在维修支出申请不合理的部分。例如对“消防系统维修费115293.36元”申请中,烟感器和温感器122只共35081.48元、报警器按钮25个共8905元,业委会痛感烟感器等零件必须坏一个立刻修一个,否则后果不堪设想,因此提出决不能累积报修。

4,驳回去年物业公司提交的小区广告费和场地租金支出报告。这些费用依法归业主所有,在当时物业提交的广告费支出表中,出现“顺电车道维修费”2326元、“大堂维修工程费”6200元、“春节圣诞摆花费”21640元、“大门绿化履行费”5950元等名目,还有一看就不实的“业委会主任及秘书工资2299元”。这些条目从未向业委会申报、有的依法应从物业费支付(如绿化费每月都支出9600元)。

业委会统计已经确认,小区广告费收入每年14.46万元(未计各栋楼下新装的LED液晶屏广告费),此外小区公共场地租金,同样依法归业主所有。

在新的物业服务合同中双方约定,小区物业费、广告费、场地租金等各项支出,都须经业委会加盖主任副署印鉴才能支出,业委会使用印鉴副署后3日内须公布。

四,业委会费用及账户财务收支报告

1,本届业委会每月按照原物业合同领取主任津贴1000元(作为集体经费,用于业主大会印刷费等各种支出)、秘书工资500元,一年总额为18000元。【前任业委会违规领取津贴和工资总额分别为:66539.90元(2007年)、64500元(2008年)、38400元(2009年大半年任期)】

2,本届业委会将物业转移支付来的洗车场月租(物业每月应付1000元,事实支付500元)共28个月14000元,连同广告费28000元,共42000元存入农行业主公共账户(绝大部分广告费与场地租金物业公司未支付给业委会),扣除银行手续费结存41570.30元;

3,本届业委会接手建行共管帐户内本体维修基金1164566.57元,去年物业转入1402129.82元,共收存2566696.39元,至去年底两项本金利息共结存2751659.64元。

以上两个业主公共账户,业委会均主动邀物业通过加法人代表私章的方式进行了共管,迄今分文未动。

四,业委会将协助、督促天健物业,加强安全和卫生管理

    1,安全方面,小区大门和各栋门禁的刷卡出入依然有待加强。2010年在物业提出小区安全硬件条件差、门禁损坏严重后,业委会召开业主大会批准支出广告费改造大门和门禁系统。迄今为止,各门仍有保安不核对身份就放行的情况,部分新装门禁更出现损坏长时间未修的情况。

2,卫生方面,业委会将收集业主意见公开卫生死角,请物业逐个解决。
根据新物业服务合同,在合同签订两个月内,双方将对包括清洁、绿化等已有外包合同进行逐一审核,此后所有外包物业服务都将公开招标。

五,持续跟进,做好业主子女就读福外等项服务与交涉工作

1,去年小区共有A类报名学生14人,经业委会向区教育部门申请,最终除两人就读深中、深外,其余12位学生顺利就读福外侨香分校。今年相关报名工作已启动,目前由于龙年孩子众多,业主子女就读福外有待更大力度争取,业委会已与部分热心业主召开会议,争取相互呼应、彼此配合,向区教育局争取我们应有的权利。

2,ABC栋120户防火窗自入伙后陆续出现漏液及窗框锈蚀,安全隐患严重,虽然业主一直向管理处及开发商投诉但多年没有得到及时处理。业委会支持热心业主展开集体签名维权,已引起市住建局及公安消防局高度重视,去年7月市住建局通知要求物业和开发商尽快处理。对此业委会将继续跟进,要求开发商承担应有的责任。

3,虽然新旧物业合同、开发商及法院判决均不认为顺电属于本小区,但顺电与天然居水、电、消防一体是事实,在彻底改造之前,开发商至少应承担相应的本体维修与日常维护的费用份额,并承担相应水电公共损耗、人工支出等费用。业委会将就此与天健集团进一步沟通。

各位邻居,小区的生活品质提升有赖于物业服务水平的提高,也有赖于我们每一个人的关心、参与、支持与监督,希望以签订新合同、确立新规则为契机,我们团结一致、齐心合力,把我们的家园建设得更美好!

天然居业主委员会
2012年6月

相关链接:《业委会述职报告(2010年2月-10月)》摘要
    业委会所做5方面工作:1)加强封闭式安全管理(包括组织大门和门禁改造、封闭小区会所和家政公司等非大门通道)、2)督促物业改善卫生(包括网络等多渠道反映意见、落实小区公厕改造资金、要求物业细化清洁合同等)、3)清理小区管理乱象(包括清理车库乱挂牌位、驳回管理处不合理花钱申请、查清会所被物业擅自出租、整治洗车场乱占车位)、4)摸清小区家底(包括审计账目并首次透明发布、首次查清广告收入、制定工程监督细则)、5)为业主争取权益(如争取业主子女到福外就读、建议小区公开招聘物业)等。
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