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深圳市物业管理服务收费管理规定(由物价和国土两部门发布)

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杨志敏 发表于 2010-9-10 14:04:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 狗不如 于 2010-9-10 14:06 编辑
" s; [: ~) q% O& {, r4 I8 I. l1 y7 i% G
* ]% K# g+ g9 p* f5 O  t/ A深圳市物业管理服务收费管理规定  - {8 w# z% ^2 M
: a/ y! F$ Y- b' Y9 r
【市物价局和市国土资源和房产管理局(市住宅局)】
) b/ A8 O; \0 O/ i $ f2 X& Y) z  l! A" d5 A
第一条  为规范我市物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,促进物
; |  j7 z" i/ |4 ~  X# ~! G: w业管理行业健康发展,根据价格管理和物业管理的有关规定,结合我市实际,制定本规定。
- [0 _8 {' a8 j0 q( |! v( W* p    第二条  本规定适用于已取得经营资格的物业管理企业对本市住宅、办公、工业、商业- B$ C; A) V& [. G
等物业提供物业管理服务的收费行为。
. [1 Q- D4 J8 M4 o8 ^政府开发的准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等的物业管理服0 g& J7 i1 }& S# ^" Y$ Q1 X, |' r
务收费,适用本规定。! N7 d+ U: x5 v0 J6 I* Z
第三条  本规定所称物业管理服务收费,是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定,8 A6 t! C  x) d* x- R
对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理,维护相关区域内的5 Q$ E( M, _- ~( k2 Q4 L3 c
环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
( O7 H: S% @$ x, ?第四条  物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。5 B+ d  o3 h  b5 F2 G; j; g
第五条  住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价8 Y+ s) u# ^/ n# n7 t! ^3 ^$ x
格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标
7 [- D1 }( R( \5 {$ D准。
( w) M8 a5 H) l' ~, B/ O+ u非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价,由业主与物业管理企业在物业管理服务合7 }. c  A/ I: U5 }/ X
同中协商约定收费标准。$ i  `8 h% h. z
市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理服务收费指导标* m7 a3 w$ Q3 a  d, ~! }& i9 M
准。! b) d" @% p) b! H' x1 Z) Y$ u
第六条 建设单位销售物业时,应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。: }( K0 x4 {: U& g; J# j7 |2 C9 F3 ]
建设单位与物业买受人签订买卖合同时,应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收5 ]/ M3 Q' C  B- t9 A
费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的,相关约定应当一8 \! R2 S6 ?2 i, s' A6 |8 }
致。5 a: b: U- F4 p2 {! ?, n5 _
物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。; E# ?% h; K" H
第七条  物业管理服务收费可以采取酬金制或者包干制等形式。8 S7 s- ]) S' @9 b
酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企9 y+ C. O7 B) S' g
业,其余全部用于物业管理服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的计/ b# q9 N7 c- Q/ ~
费方式。: p  K: g; V* i. u* b
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业管理企0 m7 s9 e1 y" @4 V. g/ }7 s
业享有或者承担的计费方式。
! c& N, ~+ M, x' H3 r. b物业管理服务合同中应当明确约定物业管理服务收费的计费方式。
* q) d- R6 y8 x* Y4 \第八条  物业管理服务收费实行酬金制的,预收的物业管理服务费包括物业管理服务支出和
5 F- h! X3 o: E' f, n物业管理企业的酬金。
8 k  x3 K9 E# N物业管理服务收费实行包干制的,物业管理服务费包括物业管理服务成本、法定税费和物业, _4 ?8 t' n$ z/ }1 D
管理企业的利润。
: D* D" M" {& ^1 O; U/ L# l! |- ?第九条  下列项目支出可以列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出,但不得重复计" `( @) q0 h- d& b
算:
& l4 p) @( V' J: k% s9 V(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
9 u# d5 a$ Z8 t' Q. [: H# v(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;  M/ K8 P  c6 j/ f
(三)清洁卫生费用;% k) k) V" `+ n2 \5 o  O. [% F
(四)绿化养护费用;
8 s$ z  D5 }5 L5 C+ t8 B- Z(五)公共秩序维护费用;  y' h6 H/ F* K7 o% e
(六)物业共用部位水、电费用;
8 M, k( Y  S- Q9 E- F(七)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;
1 r' i. J' }  [5 d- w: ?(八)物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;( R% E0 M& T" }# X9 {
(九)必要的社区文化、体育活动费用;
( v/ R# y) _, E. v4 G: z(十)经业主同意的其他费用。: j  R0 i( N7 t" s
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资(基)
2 M3 g2 K4 C' v& Q8 U& Y: H金予以列支,不得计入物业管理服务成本或者物业管理服务支出。, M- K  u; {+ V, W4 U5 l
第十条  物业管理企业应提供下列基本服务项目:
. N/ u  E. _- q9 ]1 d    (一)清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁,做好除“四; L5 c. t% c2 E. s; R
害”消杀服务工作。
+ ?3 f3 v4 n9 ]7 R5 d    (二)公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,实行24
& d2 L' ^3 {1 e; J小时值班、巡逻。) I5 C+ W% M* Q. _2 ~
    (三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥,保持绿化物
/ G; x1 A2 v4 A; S% j生长良好;按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。
! ?: o& {5 i& Z) w, V. z(四)物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常9 [+ D, R$ \& C4 I6 B: U" Y
维修养护。- v* h5 B9 J6 ?) X
(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项) q$ B5 q7 z4 f* q. k
目。
9 J4 f9 Y+ |6 c: {# F% H第十一条  实行酬金制的,物业管理企业在测算物业管理服务费时,应以实际的支出为计算5 I# ?- V! r" a
依据,以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金。
5 g# I/ k' {" H0 \8 ~% ~0 H酬金的提取由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水
' I8 ~8 e' n) z平等因素,通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。
  {; a, r, M, S3 B) K# z物业管理企业在接管项目之前及每年年底前,应根据本物业管理区域的实际情况及业主对物
3 o2 y5 u$ ~' H* H( D( M4 m# l业管理服务的需求,制定下年度本物业管理区域的开支项目和标准的预算方案,经业主委员& Z8 _1 n- t' G  h( y& Q
会审核并报业主大会同意后实施。
2 z; D3 R+ p0 a5 W: G物业管理服务收费标准根据业主大会批准的预算确定。实行政府指导价的,不得超出政府公
0 K; g* z. M3 {布的指导价范围。7 M/ i% b# Q; G: Z
第十二条  业主委员会和物业管理企业应每三个月公布一次物业管理服务费的收支帐目,接4 i/ k$ O  ]; _  G1 S
受业主的监督。
8 \. z; Z, L: v; s  M4 x2 q; P实行酬金制的,预收的物业管理服务费属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业, N& W0 i& E, M
不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。
: O6 p6 ]1 s! C1 a% i5 N  X3 I物业管理企业应在每年初进行上年度的物业管理服务费决算,经业主委员会审核后向业主公0 x9 y  U: W, c; n1 ~2 r9 |
布。1 [$ }: b3 s5 k+ a. ]/ p
物业管理服务费除去物业管理支出和物业管理企业的酬金后,有结余的,应转入本物业管理
% M% G0 j4 U9 m3 W" j* \" [; F5 K区域下年度的物业管理服务费,不得擅自提取或挪作他用。0 l  C, _: K9 o
第十三条  实行酬金制的,业主委员会和物业管理企业可以共同聘请专业机构对物业管理服1 [7 D" c2 y2 x5 o8 ^! l
务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核、审计。# e: ?# O, W* ^! q4 c4 ^' k' U
聘请专业机构审核、审计的费用计入物业管理服务支出。/ X# c- x3 e3 c1 r4 [' t1 z7 K
第十四条  物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属$ z" w, u8 u$ H' N
于全体业主,纳入物业管理服务费。
3 c1 ^& r* I9 A; Z! C, F) N/ F第十五条  业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费。
( ?7 Y6 l, }# m6 \! J- b已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业管理服务: Y7 Y7 X$ O5 ]8 q8 {! A( n
费由开发建设单位全额交纳。# V; T! i# v. z: y
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,业主负连带交纳责% A; w5 E0 n; U' R) M
任。
- |& O, V9 z2 _, h物业发生产权转移时,原业主或物业使用人应当结清物业管理服务费。
/ ^- r+ j' ?5 b# v违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳
/ C. g* Y* q' E' e" L的,物业管理企业可以依法追缴。
- l4 c2 m6 v3 P6 y! Q- c/ C第十六条  物业管理服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取。未办理房地产权利% {& }! C% K4 Z0 Y% {9 y7 E3 ^
证书的,物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取。
0 |: G& M8 e0 a# C物业管理服务合同约定按其他方式收取的,从其约定。" ~7 U2 x# j5 H8 b2 p; K8 \1 F1 Y
第十七条  物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。7 _% s8 R- t$ I, o( _- _9 I
已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业管理服务  a8 q+ F# _3 F# a
费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。: C8 `: T) p3 e2 s9 P( E
前款所称“入住”是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。入住人收到0 y; I) J: M! P
入住(入伙)通知后在规定期限内不办理相应手续的,视为入住。; o7 Q+ F0 Y. [$ _
第十八条  因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运
! p7 ^, X6 {( C9 c" L/ |的,清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
+ `) M4 U: F: j& Q第十九条  物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的,如证件回收后能多次使用,可按
+ Q% f9 h" K+ E, C* v* m! P不超过10元/证的标准收取押金,证件完好退回的,应如数退回押金;如证件回收后不能再
6 P" t2 M( Y. ~. j, \1 y( f, w次使用的,可收取不超过5元/证的工本费。" Z3 |: O: g3 q  L# `
第二十条  业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时,物业管理企业可向业主或非业主房屋( x: f6 N. o  v- A
使用人、装修承建单位收取装修保证金(押金)。
+ f* o) l+ W* i- ]装修保证金(押金)标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修
3 B0 X3 E0 W4 X' y( l9 y' \协议中约定。住宅物业的装修保证金(押金)不得超过2000元,由业主或非业主房屋使用人+ L9 p$ {) D* w! W- }1 J) t
和装修承建单位分担。+ ?6 F  y4 ~; J
装修保证金(押金)应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏
( y9 X6 h3 E7 W的,物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金(押金)。
% |5 B) N; V. n$ R" O, j1 x  I  J物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时,应出示5 t1 z* V) ^/ D6 f" K
修复的工(料)价单。
) c) z* Z: `  X( v: }+ m第二十一条  除前述费用外,物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。. C) K. ^! y+ w2 g
除装修保证金外,物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过
+ R& {- h% N! S3个月的押金、保证金。
5 r& W) k9 |) S( a' P第二十二条  未经业主大会同意,对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号/ V0 }# c/ V+ L- ~9 [
的,其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。
: d2 D# m$ |4 I; Y' [7 f第二十三条  住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费,其他楼层的电梯运行费不进行区
. W# `3 ~$ M- h/ u分。1 X# h; K' k1 s+ V' j5 Y
第二十四条  物业管理服务费一般按月收取,但经双方协商同意按其他方式收取的除外。
! G+ a4 O! l2 V5 l* Z) I第二十五条  物业管理企业不得增设物业管理服务合同约定之外的其他强制性服务项目和收1 @% P! e% t4 S, N- A
费。7 ]' c8 h' B0 f* h! W& X0 R
物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的外来人5 c" o. K- X6 w3 U; d5 V3 J2 ]
员收取任何费用。/ s/ c7 K6 N( n8 y  s
第二十六条  物业管理企业可以根据业主和非业主房屋使用人的委托提供物业管理服务合同! q- a* M* r3 s; j
约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。6 n8 V9 F) U5 ^; V( P7 {" ~
第二十七条  对同一物业管理区域内相同的物业,物业管理企业不得区分业主身份实行不同% ?3 H4 t5 Y; A5 g
的收费标准。: f% |) ^8 E& t" E: l
同一物业管理区域内分期开发的同类型物业,如业主享受相同的服务,物业管理企业不得对
, i* f* P3 ^% _+ m不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。5 C( X9 q# S) `9 z4 j
第二十八条  物业管理服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建0 t$ R' o7 l: p, S4 I& c/ w- |' y0 @% l
设部《物业服务收费明码标价规定》规定做好明码标价工作。
, R& E; i. i( q% t* B! [" r3 f第二十九条  市、区价格主管部门应加强对物业管理服务收费的监督检查,依法查处违反规
! Z: c, _/ C- f9 p, h' U0 b定的收费行为。9 R8 p5 B$ D! f# ]" I
第三十条  本规定实施前由市、区价格主管部门核定的具体物业的物业管理服务收费标准的
- e! g& m4 q( v; L$ w  T: x有关批文一律废止。业主大会和业主委员会未成立的,可以继续执行原收费标准。
/ q/ z: R8 f" z8 w3 Q第三十一条  本规定自2006年9月1日起执行。此前由市物价局和市国土资源和房产管理局# ], l' N; m% }5 W
(市住宅局)制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的,按本规定执行。
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