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关于召开是否续聘天健物业的业主大会的通告(及新合同全文) 业委会【2015】013号文

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萱萱 发表于 2015-8-14 11:46:09 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于召开是否续聘天健物业的业主大会的通告
业委会【2015】013号文

各位业主:
在2015年8月4日月度联席会议后,业委会和物业公司就新物业服务合同细节进行了进一步磋商,并就条文修改正式达成一致意见。
该合同文本将在小区1、2、3门口宣传栏及各楼栋大堂公开张贴,向各户业主(或信箱)印刷分发,并在小区网站www.tianranju.net公示。
2015年9月5日至13日,业委会将召开是否续聘天健物业公司的业主大会,表决方式为电子投票与书面投票相结合。表决议题为:
1,是否同意续聘天健物业公司并授权业委会与其续签公示过的物业服务合同。
2,是否同意另行公开招聘物业公司并授权业委会依法组织招标及与新招聘的物业公司签订物业服务合同。
天然居业主委员会
2015年8月13日

附:新物业服务合同与原合同10项主要修改点
1,【新合同第一条】根据《天然居规划许可证》与《深圳市房屋建筑面积查丈报告》查档资料,修正天然居占地面积与建筑面积。
2,【新合同第三条】物业服务标准,由原合同的“园林式、花园式小区”称号,改为获得“深圳市物业管理优秀小区”称号,并争取达到广东省及国家示范小区称号。
3,【新合同第四条第2款、第十二条第4款】原合同约定酬金制计提比例固定为10%。新合同将该比例修改为9%-11%:年度考评结果达75分不足80分,该比例为10%;考评结果达80分不足85分,该比例为10.5%,考评结果达85分,该比例为11%。
4,【新合同第四条第5款】原合同对欠费业主进行公示的条件为欠费12个月,新合同改为6个月,因为按照缴费已经成为常态;原合同对欠费业主提起诉讼的条件为欠费24个月,新合同改为20个月,为的是是在追诉期内为起诉预留准备时间。
5,【新合同第五条】原合同明确小区物管资金属业主共有,对物业公司的小区账户,凭“物业公司公章+物业财务经理私章+业委会主任私章”实行共管;新合同规定小区物管资金属业主共有,账户操作则改为物业公司与业委会开设联名账户,以双方“公章+私章”的方式实行平等共管。
为实现业主共有资金的合法避税,在共管账户由物业公司单方账户改为双方联名账户后,物业公司将逐步与业主签订新的银行托收协议。
6,【新合同第六条】合同期限法定范围为2-5年,新合同约定为3年。
7,【新合同第九条第3款】为加强小区封闭安全管理,新合同约定对3个人员出入门,每月设立严管奖金3000元,经双方检查确认后奖励相关保安人员;新合同约定小区监控改造后,严格登记每张门禁的持卡人身份证等信息,及时核销超过两个月未使用的休眠门卡;
8,【新合同第十一条第2款】新合同约定业委会秘书各项工作职责,物业公司应予配合;
9,【新合同第十一条第5款】新合同约定对小区居民参与各项公共服务,制作红马甲、统计服务时间、评定服务星级,由业委会或业主大会发放服务证书;
10,【新合同第十二条】根据去年业主对物业服务质量的考评情况,原合同约定20项考核细目,新合同修改为“房屋设备维护、安全管理、清洁卫生、绿化养护、总体服务”等5项;业主打分方式由原合同的“满意”到“不满意”5档勾选,改为在“10分(最佳)”到“0分(最差)之间”进行评分;业委会打分的方式修改为负分制管理,公开批评一次扣1分。
狗不如 发表于 2015-9-14 18:02:46 | 显示全部楼层
深圳市福田区天然居物业服务合同
(2015年8月12日双方商定版)

注:本版合同经甲乙双方磋商达成一致,经2015年9月业主大会批准之日起,经双方签字盖章生效有效期为三年

甲方:深圳市福田区天然居业主委员会
乙方:深圳市天健物业管理有限公司

为保障天然居物业服务正常进行,根据相关法律法规,甲乙双方平等、协商一致,按照天然居业主大会决议,由乙方向天然居提供专业服务,共同推动天然居居住品质持续上升。

第一条 天然居物业基本情况
小区位置:深圳市福田区香梅北路
占地面积:27134平方米;总建筑面积:147220.67平方米;总户数1040户。(注:建筑面积包括不计入容积率的部分,数字以天然居规划红线图及一期、二期各栋竣工验收报告数字为准)。

第二条  天然居物业服务项目
1、天然居房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。
2、天然居房屋建筑本体共用设施设备(公共上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台等)的维修、养护、管理和运行服务。
3、天然居规划红线内的小区公共设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚、停车场等)的维修、养护和管理。
4、天然居公共环境(包括公共场所、房屋建筑物共用部位、消防通道、公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏)的清洁卫生、垃圾收集清运,卫生消杀、绿化等服务。
5、天然居规划红线范围内的交通管理,按照双方既定管理约定或业主大会决定,对小区机动车的行驶和停泊进行引导和管理。
6、对天然居实行24小时封闭式管理,对天然居规划红线内公共区域进行全天候监控巡视,实行外来人员来访登记制度,协助公安机关维护小区公共秩序。
7、提出文化娱乐等邻里活动方案,并经双方联席会议通过后,促进小区邻里和谐交流。
8、做好天然居物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
9、做好相关法规政策所规定的应由物业公司承担的其它工作。
10、乙方依据本合同约定,可聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但相应外包服务合同应获得甲方批准。乙方对外包服务质量承担连带责任,不得将全部物业服务一并委托或转交其他单位或个人。

第三条  天然居物业服务标准
1、乙方按《深圳天然居物业服务合同》(含附件:《天健物业小区物业服务质量标准》)提供服务,确保合同期内获得并保持深圳市物业管理优秀小区称号,争取达到广东省物业管理优秀小区标准及国家示范小区标准。
2、甲方将根据相应标准,从天然居小区实际出发,对乙方物业服务质量进行季度考核评分与相应奖惩。部分考核评分细则见第十二条规定。

第四条  天然居物业服务费收支标准
1、根据天然居业主大会审议决定,经甲乙双方协商约定,天然居物业服务费按原标准收取:住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月;商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过,乙方在合同期内不得提高收费标准。
2、天然居物业服务费属全体业主共有,实行“酬金制”的物业服务方式。
乙方每年12月15日前提交小区下一年度总开支预算,由甲方进行公开审议。甲方每月应审核实际发生金额,按时向乙方支付相应支出。甲方提交的年度预算及乙方每月批准支付金额,应包括以下内容:
1)管理处全体人员的工资、津贴、福利、奖金,及法定的社保、加班费、工会费、教育费等薪酬费用 (管理处主任年薪总费用最终由甲乙双方根据市场实际情况调整)。乙方确保每月专款专用,任何挪作他用或者用于天然居小区以外人员的行为,都视同侵犯天然居业主财产权,乙方承担双倍赔偿责任。
2)经甲方核准的清洁、绿化、电梯维保、消防维护等外包服务费用。
3)乙方酬金,按双方联席会议审定的共管账户支付金额(除按本合同约定向开发商支付的停车费收益和各种法定税费之外)的9%计提。乙方按时获取酬金的前提,是不得在天然居自行或包庇违建等违法、违约行为,若乙方出现违法、违约行为,甲方经向政府部门举报并获确认后,扣回乙方整年酬金,并视同乙方严重违反诚信,直接解除本合同。
4)依据按本合同所定的年度绩效考核办法,甲方根据考核结果从共管账户向乙方追加支付小区共管账户年度支出总额1%到2%的酬金。
5)乙方所提各项酬金总量,最高不超过小区物业管理年度收入(除按本合同约定向开发商支付的停车费收益外)总额的11%。
6)天然居所有收支都由双方共同监管,节余归全体业主所有,所有收支细目均在小区网站www.tianranju.net实时发布,公开透明接受业主监督。
3、甲方可以聘请专业机构对小区物业服务费用年度预决算和具体收支情况进行审计,所需费用依法计入物业服务费支出,乙方依法配合。
4、天然居物业服务费同业主缴纳的专项维修资金依法分别管理。
物业服务费收入由乙方按月代收后,连同停车费、广告费、场地租金等公共收益,在代收行为发生半个月内,须全部存入双方联名共管账户;乙方应在每月10日前,向缴费业主提供上月收费明细单并接受业主查询。
天然居所有专项维修资金,依法由深圳市专项维修资金管理中心统一管理,按法定程序使用。依法,天然居业主大会已批准日常缴纳的专项维修资金中30%的金额,在市主管部门审批后,可留在双方联名共管账户中,由双方均同意后依法使用。
5、甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金。甲方同意,乙方有权对欠费期超过6个月的业主进行公示通报;对欠费期超过20个月的业主,应提起诉讼进行追讨。
6、乙方每月向甲方通报业主欠费的详细情况,欠费业主名单和欠费经费数据不上网,但严重欠费者应在小区内公示。物业服务费属全体业主共有,业主欠费将侵害业主共同利益,甲乙双方反对任何人在天然居拖欠物业服务费。
7,对于拖欠物业服务费的情况,乙方应在本合同有效期期间、在法律追诉期内,及时提起诉讼,否则即为对全体业主造成损失,承担相应赔偿责任。诉讼相关费用经甲方同意后,可从物业服务费列支。

第五条 财务管理制度
1、乙方为天然居业主共有的物业管理资金提供代收、代支等各项财务管理服务,物业管理资金包括业主缴交的物业服务费、停车场停车服务费(包括甲方在车库产权问题通过法律诉讼或行政途径最终解决前,同意按此前金额向开发商支付的停车费收益)、公共物业租金、利用公共部位获取的广告费等全部收入。
2、经业主大会同意,天然居物业管理资金由双方开设联名账户管理,甲乙双方在该账户共同设置公章和指定人员私章作为账户联合印鉴,印鉴齐备方可支出。所有资金支出均须双方印鉴联署、相互制衡。该账户任何使用申请均须由乙方在每月联席会议至少3天之前,在小区网站公开张贴;甲方是否批准支出申请,须在每月定期联席会议上公开讨论并作出决定。
3、小区所有费用收支应遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。为落实甲方事前、事中、事后全面有效监管,小区开支按如下办法监管:
1)每年12月15日之前,乙方按天然居实际情况及业主需求,确定下年度小区定岗定编数量(人员薪酬总额须经甲方审核批准,外包服务费按照经甲方审核确认的分包合同约定金额),并制定下年度物业服务预算方案,经甲方审核并公示后实施。甲方或超过20%面积及户数的业主可提出对该预算进行业主大会表决。每年初乙方提交上年度所有费用收支决算,经甲方审核后公布。
2)每月初在双方联席会议审定之后,双方从共管账户向乙方支付本合同第四条第2款约定的各项支出。
小区公共水电费用按托收协议,由自来水公司、供电局等单位依实际用量定期从双方共管帐户划款。
3)天然居小区其他开支,包括日常维修维护开支、文化活动费用、办公费和因法定最低工资标准变化而导致薪酬增加等预算,由乙方提前制定方案,报双方联席会议审批。
4)紧急抢修工程方案由乙方临机处置,但事后须提交甲方审核并向业主公布,相应费用由乙方代支,次月双方联席会议后统一从共管账户支付。
5)每月联席会议,乙方须提前在小区网站报送上月小区收支财务报表和银行对帐单,经甲方审核确认后发布会议通告,并在小区网站全文公开。

第六条 合同期限
本物业服务合同经双方签署同意,并经业主大会批准后,自业主大会批准之日起,合同有效期叁年,有效期自二零一五年 月 日至二零一八年 月 日。
狗不如 发表于 2015-9-14 18:03:50 | 显示全部楼层
第七条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同
1、乙方可将小区的清洁、绿化、电梯等特种设备维保等外包给专业公司,乙方对分包服务的效果承担责任。
2、为避免发生利益输送、确保公平招标,外包服务若无乙方关联单位参与,均由乙方主导实行公开招标,甲方进行监督;若有乙方关联企业参与,须由甲方主导招标,乙方参与配合。所有招标工作须提前并全程向业主公开。
3、所有外包服务合同和广告费、场地出租等所有收入合同,均不得违背本物业服务合同约定,并须提前报甲方审批同意并公开发布后实施。甲方审核若确认有必要重新招标的,按本合同约定程序公开招标。在相关外包服务招标工作完成前,乙方应协调有关公司做好服务及交接工作。
4、天然居小区依法购买涉及小区业主直接利益的高空抛物险、停车场盗抢险等各类保险,相关合同签署需征得甲方批准。其中高空抛物险的保险费可从物业费中列支,但涉及为乙方管理责任购买保险的部分,保险费由乙方自行从酬金中支付。

第八条  天然居物业专项维修资金的管理
1、天然居专项本体维修资金按政府确定的收费标准,为每平方米0.25元/月,由业主缴纳,目前由乙方代收。
依法,2010年10月1日之后的专项维修资金由物业公司代收后转存市物业专项维修资金专户。此前业委会名下双方共管账户的专项维修资金,由业委会在本合同经业主大会通过签署之日起两周内,转存深圳市专项维修资金管理中心专户。
2、由开发商直接缴纳给市住房专用基金管理中心的天然居公用设施专项维修资金依法归全体业主所有,其使用程序按照有关法规执行。
3、甲乙双方若未经业主大会依法批准、擅自动用专项维修资金,不但将由其自行买单,更将依法承担刑事等法律责任。
4、小区专项维修资金收支账目,由乙方制定分户、分栋核算的收支明细,于每季度次月首次联席会议前向甲方报送,并经甲方审核后在小区内向业主公布。
5、天然居物业管理日常维护范围是:维修更换和日常检测公共区域照明灯具、对讲主机、信报箱、公共主体排污下水管道、空调风扇、公共通道门禁门锁、各类机电及供水设备、消防设施等。乙方须确保以上公共设施设备维护100%达标、正常运行。
6、乙方应推进小区节能环保工作。同比上年度公共水电费总支出若节约10%以上,甲方将对节约部分的水电费,扣除改造工程成本后提取20%奖励乙方。

第九条  小区停车场等公共设施管理
1、甲方主张车库归属业主所有,并保留通过法律诉讼等途径解决问题的权利。在政府中介协调、甲方与开发商会谈、法院诉讼判决或政府行政裁定之前,车库产权问题暂时搁置,甲方同意按现状每月向开发商支付5.6万元的停车费收益,该笔金额的变化,须经甲方提请业主大会表决通过。根据权责相符原则,车库维修费用应从该笔费用中支付。
2、天然居实行封闭式管理。小区1、2、3号门设门岗值班,业主刷卡出入,三个大门供轮椅、儿童车及大件行李出入小区等临时使用。
3,对无卡来访者,乙方应通过对讲向业主核对身份后方可放行。所有房屋中介、快递、送餐等服务人员须登记核对身份后放行。乙方对协助业主开锁的人员必须在登记的同时,派遣保安员全程跟随。
对于小区3个人员出入口,双方在共管收入中设立严管奖金每月3000元,经双方抽查确认保安员严格执行确认业主身份放行的规定,奖给相应保安人员。乙方承诺,3个出入口保安人员安排保持稳定,以便保安员熟悉业主。
4、小区监控改造后,乙方应严格登记每张门禁的持卡人身份证等信息,确保持卡人均为业主或住户,并及时核销超过两个月未使用的休眠门卡,同时确保各栋楼门(包括地下车库楼门)随时保持关闭状态。
5、小区车库、游泳池等公共空间及设施只对住户开放。业主亲友车辆统一停放在顺电商业中心北侧或ABC栋北侧的停车场。顺电商业中心北侧停车场对业主按住宅标准收费,对非业主可按商业停车场标准收费。
6、为避免业主间产生纠纷,乙方对小区公共空间及设施管理不得安插业主或业主亲属。
7、为确保泳池水质、杜绝外来人员使用,小区泳池由乙方直接聘请专业人员管理,不得进行转租。乙方对泳池水质负责。

第十条 业主共有物业收入及其管理
1、天然居机动车辆停车收费按照政府部门有关规定执行,所有停车费收入与物业费收入统一全部进入共管账户。非机动车辆须在小区指定地点免费停放。乙方应确保小区所有车辆有序停放。
2、任何非执行公务的车辆在天然居停放,须一律缴费。对“霸王车”停放行为,由乙方协助甲方向纪检监察部门举报,并诉诸媒体曝光。
3、天然居所有广告设置、公共场所出租均须经甲方批准,所有相应收入须第一时间进入双方共管账户。
4、天然居需要动用专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程,均须按照《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》(见合同附件)规定的程序进行,实行双方相互制衡,接受业主监督。

第十一条 业主委员会经费
1、天然居业主委员会(7名委员、最多3名候补委员)每月共领取1000元集体活动津贴,由业委会秘书签字领取并统一保管,按照多数委员的决定使用。委员个人不得领取任何形式的津贴或礼品,否则视为委员受贿及乙方行贿,由甲方向纪检监察部门举报并诉诸媒体曝光。
2、甲方依法聘请执行秘书,每月津贴为2500元。执行秘书职责包括但不限于以下内容,乙方应予配合:
1)每天收集汇总业主通过电话、QQ群、微信群、网站或面谈等各种途径提出的意见和建议,决定向业委会汇报或直接交由乙方落实执行,并向提出意见和建议的业主作出反馈报告。每日汇总《业主意见跟踪反馈表》,并在小区网站、QQ群、微信群公开发布。
2)每周两个时段(工作日晚上或周末,具体时间在业委会办公室门口张贴,并在小区网站、QQ群、微信群公布,若有变更至少提前两周公布),每个时段2小时,在业委会办公室值班,方便业主当面交流。
3)整理业委会所有文档,制作资料目录以便查询,并完成所有文档资料(包括历次业主大会表决票)的电子化本地电脑和百度云盘储存。
4)撰写业委会会议纪要并草拟会议通告,在咨询委员等参会人员意见后提交主任审定文字,在小区QQ群、微信群和网站公开发布,并交乙方在小区公开张贴,确保张贴时间不短于7天。
5)监督检查督促乙方落实每月联席会议业委会决议,随时与委员们互动交流乙方执行情况与问题,在每月联席会议上汇报上月决议通告执行情况。
6)负责接收乙方来函,检查督促乙方按合同规定同步上网公开,并就来函内容进行初步沟通,了解基本情况。
7)在乙方通报小区紧急维修工程发生时,现场核对工程数量,并督促乙方拍照并上网公开;对于乙方提交的申报日常维修计划及实施情况,进行抽查监督。
8)就业主投诉或监督检查中发现的问题,查证是否存在保安巡查失职(如门禁损坏是否汇报)、管理疏忽(如物业人员在水管爆管、电梯滑梯等情况下未能及时处理)等问题,向业委会汇报审议处罚措施。
9)为积极发现小区问题的热心业主和积极投身小区服务的业主义工,建立时间、事项等星级服务档案,并在小区QQ群、微信群和网站公开发布,提交业委会审议后直接或提请业主大会公开表彰。
3、业主大会、业委会活动经费依法从物业服务费列支,收支账目由乙方财务人员统一列账,同样须在小区网站公布,接受业主监督。
4、为鼓励业主义工协助组织业主大会等公共服务,每次业主大会及物业服务质量考核调查等工作,由甲方按每户3元的标准对业主义工进行补贴,从物业服务费中列支。
5、甲乙两方支持老年义工服务队等小区各年龄段的居民参与小区公共服务,为其制作专用红马甲、红袖章,累计统计其义工服务时间、事项等数据,评定其服务星级,由甲方直接发放或提交业主大会审议发放荣誉证书。
6、甲方单独安装电话一部,电话费作为业主委员会活动经费,从物业服务费中列支并公开接受监督。
7、甲方活动经费不足,可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用小区资源开发募集,但不得从事与小区物业管理无关的商业活动。
狗不如 发表于 2015-9-14 18:05:02 | 显示全部楼层
第十二条 物业服务质量考核
1、考评指标共100分,包括业主考评(占80分)和业委会直接检查(占20分)。
2、业主考评实行1户1票,不计票权。业主考评时,对“房屋设备维护、安全管理、清洁卫生、绿化养护、总体服务”等5项物业服务质量,分别在10分(最佳)到0分(最差)之间进行评分。
业主考评若通过电子投票方式则向全体业主发出投票邀请;若进行书面投票,可选定部分区域收发表决票,但接受所有业主在考评期间主动领票、投票。业主考评至少200户业主参与方为有效。
业主考评每年最多举办4次、至少举办1次,多次考评结果取平均分作为年度考评结果。
3、业委会直接检查总分20分,由甲方日常跟踪小区业主投诉处理及监督检查情况作出,实行负分制管理,经委员或秘书提议交每月联席会议审议,如果多数委员同意在会议通告中公开批评,每次(每项)扣1分,一年累计最高扣20分。
4、根据年度考评结果,分别实施以下措施:
1)视年度考核结果,甲方向乙方追加发放该合同年度小区共管账户支付金额(不包括向开放商支付的停车费收益和各种法定税费)1%-2%的酬金,具体为达到75分不足80分加发1%,达到80分不足85分加发1.5%,达到85分加发2%。
2)若考评总分达到80分,甲方允许乙方从物业服务费账户中额外提取人员奖金2.5万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励,奖励方案经甲方审批后向业主公示。
3)若考评总分达到70分不足80分,甲方允许乙方从物业服务费账户中额外提取人员奖金1万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励,奖励方案经甲方审批后向业主公示。
4)若考评总分达到60分不足70分,由甲方发布考评合格公告。
5)若考评总分仅达50分不足60分,由甲方发布考评不合格公告,不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分不足60分的,在甲方发布第二次考评公告之日起一周内,乙方须从酬金中向物业服务费账户缴纳2.5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内返还乙方1/2。
6)若考评总分仅达40分不足50分,由甲方发布考评不合格公告,并对乙方进行扣罚。乙方须于甲方发布公告之日起一周内,从酬金中向物业服务费账户缴纳1万元。连续两次考评总分仅达40分不足50分的,在甲方发布第二次考评公告之内起一周内,向物业服务费账户缴纳5万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。
7)若考评总分低于40分,乙方须于甲方发布公告之日起一周内,从酬金中向物业服务费账户缴纳5万元。连续两次考评总分低于40分的,在甲方发布第二次考评公告之内起一周内,向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分,在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。
8)若考评总分连续三次低于40分,除按照以上条款进行扣罚外,甲方须召开业主大会,表决是否解聘现有物业公司并公开招聘新的物业公司。乙方承诺按时缴纳罚金并服从、执行业主大会决定。

第十三条 物业服务其它约定
1、若因物业安全管理不当;未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查;巡逻不到位;违规、失职、脱岗;门禁、对讲设施不能正常使用,安全设施失效;监控装置未起作用,录相缺失;门岗、巡逻原始登记记录不全;监守自盗;发现案情不作为;发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任,经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗抢、车辆被损坏或盗窃以及其它财产损失和意外事故,乙方承担相应责任。若小区发生任何治安等案件,乙方在报案的同时,须在最长1日内向甲方通报案件情况。
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容,确保甲方公告在小区内完整、有效张贴,在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况,及时补贴公告等。乙方有责任维护小区业主实名署名提出建议与意见的权利,并及时制止撤除小区内各类不署名的乱张贴。
4、乙方须定期清理小区室内外公共通道的杂物,保持公共楼道不被私人占用,保持消防通道畅通。
5、乙方工作人员玩忽职守、敷衍了事、不能胜任职责,造成业主重大损失或遭业主多次投诉,经业委会核实并出具书面通知,乙方应予撤换,不得在天然居小区继续工作。
6、乙方向甲方提出的所有报告和申请,在递交书面文件的同时,除非本合同有特别约定,均须在天然居网站【www.tianranju.net】公开发布。所有维修申请还须在网上发布现场照片,在第一时间接受业主监督。甲方所有回函也应同时在该网站发布。未在网上公开发布的文件无效。
7、除突发紧急事件外,乙方正常向甲方报审的年度、季度预算、季度收支报表和专项服务外包方公开招标评审等需报甲方审核的文件,甲方应在接件后第二个月的双方联席会议上进行审议,否则按甲方同意处理。
8、天然居住宅禁商,依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途。乙方对改变住宅使用功能的行为,应及时劝止,并向政府有关执法部门申请处理。否则乙方承担违约责任,由甲方提交业主大会表决,决定是否扣除乙方至少一个月酬金。

第十四条 甲乙双方的权利与义务
甲方的权利与义务:
1、对乙方的物业管理服务质量实施监督,并就天然居物业管理服务的有关问题向乙方提出意见或整改建议。
2、审议批准乙方提交的天然居小区年度物业管理服务工作计划、年度物业服务资金收支预算和年度决算报告、月度物业服务费用收支报告。
3、监督管理全体业主共的物业管理服务资金和专项维修资金,按法定的审批权限规定审核专项物业服务季度支出和专项维修资金的使用申请报告。
4、按照本合同约定条款,监督审核委托乙方选聘的专项服务分包公司及专项服务分包合同。
5、尊重并支持乙方履行合同约定的各项专业管理服务工作。
6、按合同约定向乙方按时足额划拨物业管理服务酬金与支出等约定费用和乙方按约定金额向开发商支付的停车费。
7、协助乙方按合同规定向全体物业业主和使用人收取物业管理服务费和日常归集的物业专项维修资金,及时答复和审批乙方提出的年度、季度、紧急抢险工作计划和用款申请。
8、无偿为管理处人员办公提供物业管理及宿舍用房。
9、支持和协助乙方对违反物业管理法律法规及管理规约的行为进行管理,包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失,对无故不缴交费用或不改正违章行为的责任人进行催缴催改或法律诉讼。
乙方的权利与义务:
1、依法开展自主经营管理,使用公司统一的品牌形象、标识和服装,在本合同约定范围内,自主实行公司统一的人事、财务、品质、培训、绩效考核、奖罚等制度管理,甲方不予干涉。
2、按合同约定,及时足额获取物业管理服务酬金等各项费用。
3、对违反法规和有损公共利益的行为进行制止和要求整改、赔偿,制止无效的乙方依法上报有关政府部门处理,甲方应予支持。
4、遵纪守法,遵守天然居业主大会和甲方的决议和决定。
5、接受业主和甲方的监督,及时处理投诉,改进服务工作。
6、根据法规和合同委托,承担天然居公共物业、场所、设施设备的定期、制度化保养和维修职责,承担天然居安全防范、公共秩序和环境卫生及绿化的管理服务职责,按合同约定与甲方共管业主共有资金。
7、乙方依据天然居停车场使用规定与使用协议,对天然居车场机动车的行驶和停泊进行引导和管理,依法不承担车辆保管责任,但承担因乙方责任造成损害的法定责任。

第十五条 合同的终止、续约与双方争端的解决方式
1、双方约定并达成共识:物业管理是一种商业服务,应遵循市场经济的原则规律,本着公平、诚信的商业道德,双方合作互动,共同发展进步,实现双赢。
2、天然居物业合同到期后,双方均有权平等选择去留,尊重对方的选择。同等条件下,乙方具有优先续聘权。合同到期前,甲方须完成组织召开表决是否续聘乙方的业主大会。如业主大会决定不续聘,合同到期,乙方应提前30天按政府、行业法规、填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单,送业主委员审核。合同到期后,双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同,应在合同到期前60天,书面通知甲方。由甲方进行公示通报,召开业主大会进行表决确认,管理服务期间无重大失职过失,无财务弄虚作假,表决结果业主同意续签率达到法定条件的,由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决,业主大会同意续签率达不到法定条件,由甲方依法组织公开招聘物业服务公司。
4、天然居财务管理制度涉及业主根本权益,本合同对甲乙双方及甲方代表的全体业主和物业使用人具有同等的法律约束力和履行合同的法定义务,若违反本合同中相关条款规定,由违约方承担法定的违约责任。
5、合同期满后,业主大会未能通过续聘乙方的决议,则乙方须按规定进行交接、撤离。新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月,乙方继续提供过渡期有偿物业服务;2个月过渡期满后,乙方必须撤离,如推迟一天,按每天5000元计算甲方的违约金;非因乙方原因导致乙方不能顺利完成交接的,造成后果由甲方承担,如推迟一天,按每天5000元计算甲方的违约金。
6、在本合同履行期间,因不可抗力因素致使本合同无法履行的,可免除对方的履约责任,具体善后事宜由甲乙双主协商处理,协商不成的按照有关法律规定处理。   
7、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的,应平等协商解决。协商不成的,任何一方均可向法院提起诉讼。
8、一方单方解除合同的理由不充分的,另一方有权请求赔偿损失。
9、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的,应向甲方赔偿损失,损失难以计算的,按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第十六条  其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分,具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在小区管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的,以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的,应获得甲方批准。
3、本合同一式七份,甲方执两份,乙方执四份,政府主管部门备案一份,七份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效,对甲乙双方及天然居小区全体业主具有法定的约束力。

甲方:深圳市福田区天然居业主委员会
乙方:深圳市天健物业管理有限公司
2015年 月  日

合同附件1:《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
合同附件2:《天健物业小区物业服务质量标准》
狗不如 发表于 2015-9-14 18:06:02 | 显示全部楼层
合同附件1:
《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
一、为实现天然居小区工程(注:指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程)的公开透明,达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡,特制订本规范。
二、天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三、业委会对天然居工程招标或邀标进行监督,监督形式可为以下几种:
1、在工程招标或者邀标前,咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布;
2、在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况;
3、除非委托专业公司招标的项目,小区工程均可由业委会和物业公司联名,至少提前3天公布开标时间、地点,召开业委会公开会议,以现场表决方式公开进行开标;
四、除非委托专业公司招标,天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行:
1、天然居工程均须公开实行招标或邀标,招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后,除非委托专业公司招标,都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作,招标或邀标均须向业主至少公示5天,接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标;
2、招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标,才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标;若达不到3家公司竞标的规模,物业公司应延长公开招标或者邀标的时间,直至达到3家或3家以上公司竞标;
3、物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标;
4、开标时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开;
5、开标会议由业委会与物业公司联合派员进行评标,评标人员由物业公司派出多数人员主导、业委会派出少数人员监督,双方共同决定中标单位。但若物业公司关联企业参与投标时,评标人员应由业委会派出多数人员主导、物业公司派出少数人员辅助定标;
6、天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管,须同时出具双方印鉴方可支出;物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告租金等收入划入共管账户,接受业委会监督;
7、开标之后,工程若需从专项维修资金账户中列支,由业委会会同物业公司从共管账户中支出;
8、工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行,工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9、工程完工后验收环节须由业委会参与,经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
  

合同附件2:《天健物业小区物业服务质量标准》
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、认真编制年度培训计划,做好新员工上岗培训和员工日常岗位培训工作,鼓励员工自学。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
7、设有客户服务中心(可结合小区实际设在监控中心),公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
8、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
9、按合同约定每三个月定期公布物业管理服务费和本体维修基金的收支情况。
10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,认真汇总分析业户意见,采取有效纠正措施整改不足,并跟踪整改结果,及时回访业主反馈整改信息。
12、适当开展健康有益的社区文化活动,融洽管住关系,配合社区工作站开展的系列文化活动,引导积极健康的社区文化氛围。
(二)房屋及公共设施的管理
1、对房屋共用部位及小区公共设施进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋及公共设施实际使用年限,定期检查房屋共用部位及公共设施的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和本体维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每天巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道、共用部位的门窗、玻璃和小区公共设施等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。定期巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻制止并报告业主委员会和有关主管部门处理。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志,儿童游乐场所设有温馨提示牌。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯保持正常运行,有故障及时修复。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序,做好安全防范
1、小区各出入口24小时设岗值勤。
2、小区配有安全监控设施,实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书,定期排查,督促整改消防隐患,防患于未然。
(五)保洁服务的监督
1、根据保洁需要设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置垃圾转运站、果壳箱或垃圾桶,每日清运1次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地、天面、电梯厅、楼道墙地面、一层大堂、楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯等公共部位按合同约定标准进行清扫保洁,外包项目监管员严格做好清洁日检,对严重不符合项发书面整改通知单,每月考评保洁服务效果,记录齐全。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每半年检查1次,每年至少清掏1次,发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求,需取得水质化验合格证。
6、定期进行消毒和灭虫除害,按合同标准做好跟踪检查。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
6、节假日适当摆花美化小区环境,营造节日气氛。
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