天然居物业服务合同新版本修改过程报告
本帖最后由 狗不如 于 2012-3-16 18:39 编辑【注：业委会起诉天然居二期商业中心物业未依法收取本体维修基金11万余元案，福田区法院判决业委会胜诉、物业公司承担赔偿责任，深圳中院二审判决取信了物业公司收费只是“权利”并非“义务”以及“诉权未丧失”、“业主利益未损失”的观点，推翻一审判决，并决定天然居二期是否属于天然居“另行寻法律途径解决”，因此，按照原合同约定的天然居一期管理范围，不计算天然居商业中心票7600多权数，第12版合同实际已经由天然居业主大会表决通过了。】
第14版（修改主要内容有：1）将账户“共管”改为“监管”（业委会对物业费账户加印鉴副署）；2）根据深圳中院对天然居二期（商业中心）的判决结果和原合同规定，新合同同样只列天然居一期范围，二期问题建议留待进一步法律诉讼或政府裁定；3）根据政府协调下我们与开发商的会谈内容，暂且承认车库费用支付现状，但明确我们主张车库产权归属业主，并保留就此提起法律诉讼的权利。该版合同已于2011年12月正式函交天健物业公司）
第13版草案（2011年7月11日修改，就物业公司的建议进行了部分修改，例如约定“乙方从预收的物业费和规划固定停车位的停车费中按10%的标准按月提取酬金”等，坚持“小区物业服务费全部收入均必须纳入甲乙双方设立一个银行共管帐户”、小区所有收入实行公开预算审批制度和原物业服务合同里乙方暂时冻结向第三方支付停车场租金收益等条款规定。）
【注：对第12版合同业主委员会和物业公司协商后发现三大分歧，业委会随即召开业主大会进行审议，结果如下】
关于物业服务合同业主大会开票结果的新公告
各位业主：
天然居物业服务合同业主大会于4月23日-29日、5月4日-7日举行，5月14日下午公开开票，大会共收回表决票561张，票权数为60945（1平方米为1票权）。结果如下：
第一项（是否同意物业服务费账户共管）同意票457张，同意率81.46%；同意票权数49574，同意率81.34%；
第二项（是否继续规定冻结车库租金收益）同意票464张，同意率82.71%；同意票权数50353，同意率82.62%；
第三项（是否同意其它合同条款）同意票437张，同意率77.90%；同意票权数47522，同意率77.98%。
以上表决票中，有21张票根签名但票面未签名，虽然投票时均出示了身份证件原件明确参会，并且全都签署了确认所投票为本人真实意志的声明，但5月19日莲花街道物业办来函，依据法律程序的明文规定，确认这21张未署名票为无效票（废票）。
业主大会生效依法必须与会票数票权双过半（票数须超521张、票权数须超60336.5），这21张票无效后虽然大会有效与会票数（540张）仍然过半，但与会票权数（58679）不过半（注：顺电7600多平方米大票权业主未投票导致票数过半但票权数不过半），大会结果因此不具备法律效力，业委会只能择日另行召开新的业主大会。
特此公告。
天然居业主委员会
2011年5月20日
抄送：莲花街道物业办、康欣社区工作站、天健物业公司
第12版草案（业委会向物业公司提交第11版文本后，建议物业于4月2日前提出对冻结停车费收益条款【第9条第1款】的备选文本，由业委会提交业主大会作出最终决定；物业公司该条款以及共管账户条款“未达成共识”为由，拒绝提出自己的建议文本，因此业委会决议直接向业主公示合同全文，直接由业主决定。第12版合同文本将物业公司在第三次协商会后【4月2日】提出异议的共管账户内容集中到了合同文本【第5条第1款】，便于业主大会单独进行表决。）
第11版草案（3月15日凌晨修改，根据14日晚与物业公司第三次即最后一次协商的结果进行修订，经过4个小时的连续谈判，最终除冻结停车费租金收益条款外，其余条款内容与物业公司达成一致。我们认为，由于该条款若放弃可能导致业主永久损失相关权益，并且原合同里冻结停车费租金收益的条款曾经有超过半数的业主签字同意，因此新合同里是否继续规定这个内容，至少应该提交业主大会表决决定。）
第10版草案（3月13日修改，根据业主委员会全体委员和律师现场讨论结果进行修改，确定了与物业公司最后一次合同谈判的底线，对物业服务分包项目等条款进行了修订）
第9版草案（3月9日修改，在与物业公司第二次会谈后的再次修改，其中停车场、会所、财务管理、风险押金以及“其它条款”等进行了文字修订）。
第八版草案（2011年1月26日修改，更正了原合同里小区总面积只有一期没有二期天然居商业中心【即顺电】的问题）
第七版草案（2011年1月25日修改，进一步加入了依法管理物业专项资金、对不清理乱张贴进行罚款等的意见。）
第六版草案（2011年1月21日修改，新整合、单列了“财务管理制度”专章，并且明确了顺电、车库、会所、游泳池为核心利益条款，违反直接解约另行公开招聘的条款）
第五版草案（2011年1月13日修改，除车库、顺电、会所、游泳池、风险押金等几项外，与物业公司在协调会后已就其余条款基本协商完毕）
第四版草案（12-20日修改，加入了参加业主大会热心业主可获微量补贴、若另聘非委员的专职秘书津贴为1500-2500的内容）
第三版草案（11-21晚业委会会议后修改草案）
第二版草案（11-21，根据方方、Aguan等意见进行初步修改）：
第一版草案（11-18，根据原合同及两次小区广场举行的业主现场会议结果草拟）：
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