天然居业委会关于小区工程监督的流程规定（草案，供讨论）
本帖最后由 狗不如 于 2010-8-13 13:02 编辑一，为实现天然居小区工程（需要动用小区专项维修资金、广告收入[删：以及2000元以上管理费等公共资金进行的各类工程]）公开透明，达到业委会与物业公司在工程方面的科学分工与监督制衡，特制订本规范。[（删：注：管理费支出程序无法律规定，业委会为加强监督作出超出2000元标准则须报备批准的规定）]
二，天然居工程实行业主大会与业委会决策、监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，工程立项：
开展天然居工程，需要动用小区专项维修资金的，依法须由业委会召开的业主大会作出决策；需要动用小区广告收入的，除电梯抢修等紧急事项可由业委会作出决策之外，由业主大会作出决策；[删：物业公司若需动用管理费开展2000元以上工程，须提前向业委会报备、经业委会批准，事属紧急来不及报备的，须3天内向业委会备案说明。]
四，工程监督：
所有上述天然居工程，均须接受业委会监督。业委会监督可以表现为以下几种形式：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
[删：2，与小区业主有同样的权利，向物业公司推荐有资质的相关公司加入天然居工程竞标；(注：由于业委会委员与业主权利相同，这点不应该强调）]
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作进度；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程所有开标均须由业委会提前公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式进行开标；
五，工程操作：
天然居工程招标、邀标以及工程财务支出、项目实施等工作由物业公司负责进行：
1，除非工程委托招标，天然居工程[增]均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，物业公司均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提交业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到或超过3家公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，[增]为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司须派员参加，现场解答招标或邀标相关问题；
6，开标之后，[删：工程若需从管理费支出，由物业公司自行划拨]工程若需由专项维修资金支出，由物业公司与业委会一起从共管账户列支（物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金划入共管账户，接受业委会监督）；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别须划入物业公司账户和物业公司、业委会共管账户，物业公司须单独或与业委会一起，从上述两个账户中按比例支出相关款项；
7，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
天然居业主委员会委员
王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月4日
关于修改版本的说明：主要考虑了方方关于业委会目前限制管理费支出程序缺乏法律依据的建议，并取消了业委会委员推荐公司的条款（委员的这项权利与其他业主没有不同）。 我是同意，估计他们现在也有相关的东西，关键是实施，现在管理处换届，到时合同上要写明，不过最关键还是把钱抓到手上。 我也同意。但是要补充一点：某专项一次性或累积费用超过2000元。有这个注明是不是要好一点，因为有些东西可以蚂蚁搬家的，一点点弄，最后是笔巨款。所以写清楚点更好。 :victory: 我也同意拳头说的 本帖最后由 方方 于 2010-8-13 08:53 编辑
回复 1# 狗不如
引用：（开展天然居工程，需要动用小区专项维修资金的，依法须由业委会召开的业主大会作出决策；需要动用小区广告收入的，除电梯抢修等紧急事项可由业委会作出决策之外，由业主大会作出决策；物业公司若需动用管理费开展2000元以上工程，须提前向业委会报备、经业委会批准，事属紧急来不及报备的，须3天内向业委会备案说明。）
目前的物业公司是依据物业服务合同对天然居实行物业管理服务，物业合同没有条款规定业委会可以对管理服务费开展的2000元以上工程的直接管理权，法律也没有规定业委会可以介入物业管理的工作，可想而知凭目前的物业管理合同物业公司会向业委会报批吗？物业公司能把服务费用到小区公共维修上是件大好事值得赞扬，物业公司如超越合同范围是业委会的监管职责。我认为按目前业委会的工作表现只会拖延工程维修工作，业委会只是以业主大会的授权进行监管的工作，业主委员会的任何权力来自业主大会授权，请一切依法行事，我认为业委会只要拟出一个天然居小区维修工程实行招投标的规定及天然居小区维修工程招投标细则，公示三天。 方方说的管理费支出的法律问题有道理。
那么我们取消对管理费两千元以上工程监督的条款，只局限在花费广告费和专项维修资金的工程项目上吧。 先在我们能够影响的广告费和专项维修资金上实行，如果将来签订物业合同时能够谈下来写进去，以后大额管理费的使用也可以照此执行。方方说的有道理，现在还不具备法律条件。 本帖最后由 狗不如 于 2010-8-17 15:17 编辑
天然居业委会关于小区工程监督的流程规定
一，为实现天然居小区工程（需要动用小区专项维修资金、广告收入等公共资金进行的工程）公开透明，达到业委会与物业公司在工程方面的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二，天然居工程实行业主大会与业委会决策、监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，工程立项：
开展天然居工程，需要动用小区专项维修资金的，依法须由业委会召开的业主大会作出决策；需要动用小区广告收入的，除电梯抢修等紧急事项可由业委会作出决策之外，由业主大会作出决策。
四，工程监督：
所有上述天然居工程，均须接受业委会监督。业委会监督可以表现为以下几种形式：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作进度；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程所有开标均须由业委会提前公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式进行开标；
五，工程操作：
天然居工程招标、邀标以及工程财务支出、项目实施等工作由物业公司负责进行：
1，除非工程委托招标，天然居工程[增]均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，物业公司均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提交业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到或超过3家公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司须派员参加，现场解答招标或邀标相关问题；
6，开标之后，工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别须划入物业公司账户和物业公司、业委会共管账户，物业公司须单独或与业委会一起，从上述两个账户中按比例支出相关款项；
7，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
天然居业主委员会委员
王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月4日 本帖最后由 方方 于 2010-8-17 20:09 编辑
回复 1# 狗不如
天然居业委会关于小区（维修）工程监督的流程规定（草案，供讨论）
本帖最后由 狗不如 于 2010-8-13 13:02 编辑
一，为实现天然居小区（维修）工程（需要动用小区专项维修（本体维修）资金、广告（租金）收入(3000元以上的各类维修工程均需报业委会审批，并做到支出公开透明)[删：以及2000元以上管理费等公共资金进行的各类工程]），达到业委会与物业公司在工程方面的科学分工与监督制衡，特制订本规范（定）。[（删：注：管理费支出程序无法律规定，业委会为加强监督作出超出2000元标准则须报备批准的规定）]
二，天然居(小区维修)工程实行业主大会(授权)与业委会决策、监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，工程立项：
开展天然居工程，需要动用小区专项(本体)维修资金的，依法须由业委会召开的业主大会作出决策；(如遇公共设施如供水、供电、消防、电梯、等公共部分的）抢修及紧急事项可由业委会作出（临时作出应急)决策(在应急抢修中如广告、租金不足于支付时，可先行动用本体维修资金进行抢修，以确保小区公共设施的正常运行，但事后应补办业主大会授权事项)，(动用小区上述资金应急抢修的项目应及时向业主公示)，(凡是非应急抢修的工程支出均应取得)业主大会(授权)业委会的审批(不含物业公司以服务费开支的项目，但要报业委会备案与审核)；[删：物业公司若需动用管理费开展2000元以上工程，须提前向业委会报备、经业委会批准，事属紧急来不及报备的，须3天内向业委会备案说明。]
四，工程监督：
所有上述天然居(维修)工程，均须接受业委会监督。业委会监督可以表现为以下几种形式：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
[删：2，与小区业主有同样的权利，向物业公司推荐有资质的相关公司加入天然居工程竞标；(注：由于业委会委员与业主权利相同，这点不应该强调）]
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作进度；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区(维修)工程所有开标均须由业委会提前公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式(公开)进行开标；
五，工程操作：
天然居(维修)工程招标、邀标以及工程财务支出、项目实施等工作由物业公司负责进行：
1，除非工程委托招标，天然居工程[增]均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，物业公司均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提交业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到或超过3家公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，[增]为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司须派员参加，现场解答招标或邀标相关问题；
6，开标之后，[删：工程若需从管理费支出，由物业公司自行划拨]工程若需由专项维修资金支出，由物业公司与业委会一起从共管账户列支（物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金划入共管账户，接受业委会监督）；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别须划入物业公司账户和物业公司、业委会共管账户，物业公司须单独或与业委会一起，从上述两个账户中按比例支出相关款项；
7，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行，(工程完工后由业委会参与验收，完备验收手续后才能竣工结算)。
天然居业主委员会委员
委员：王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月18日
狗不如：关于修改版本的说明：主要考虑了方方关于业委会目前限制管理费支出程序缺乏法律依据的建议，并取消了业委会委员推荐公司的条款（委员的这项权利与其他业主没有不同）。
方方：我在文中用()作了一些修改，主要为维修工程提高至3000元，另对广告、租金使用放宽了点，对广告不足以应急抢修时可先行动用本维金，但事后应补业主大会授权，不知妥否尚需讨论，如这种办法行不通，建议只搞一个小区维修工程招投标流程及其细则代替 方方：我的意见
1）本规定应同时适用于新建工程和维修工程，所以“维修”两字我感觉不加为好。QQ里我详细讲了下原因。
2）目前法律上“本体维修基金”已经更名为“专项维修资金”（特区物业管理条例）
3）小区广告费收入的支出权力，如果我们提出3000元以下可以由物业公司自行决定，那样他们肯定会迅速把所有的广告费收入花完的，至少也应该交由我们业委会审批3000元以下的项目。对业委会审批花费广告费展开小额维修工程的条款我没有异议，怕的就是业主们会问凭什么业委会有权决定3000元以下的广告费支出。建议我们在新签署的物业合同里公开作这样的合同规定，将合同公示签字后，有了法律依据咱们再这样做。 现在距离11月30日前签新合同时间也不长了，这几个月时间咱们先严格些吧。 本帖最后由 狗不如 于 2010-8-18 08:39 编辑
天然居业委会关于小区工程监督的流程规范（8月17日晚讨论后的新版）
一，为实现天然居小区工程（注：指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程）公开透明，达到业委会与物业公司在工程方面的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二，天然居工程实行业主大会授权与业委会决策、监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，工程立项：
1，开展天然居工程，需要动用小区专项维修资金的，依法须由业委会召开的业主大会作出决策；
2，若遇公共设施（如供水、供电、消防、电梯等）抢修等紧急事项，需动用小区广告、租金等收入的，可由业委会作出决策，此类情况下因广告及租金等收入不足，需要动用专项维修资金的，业委会必须事后召开业主大会补办授权；
3，需要动用小区广告及租金等收入进行非应急抢修工程支出的工程项目，物业公司均须取得业主大会授权下业委会的审批；
4，物业公司以管理费开支的工程项目，应及时通报业委会备案，向业主公开。
四，工程监督：
所有上述天然居工程，均须接受业委会监督。业委会监督可以表现为以下几种形式：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作进度；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程所有开标均须由业委会提前公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式公开进行开标；
五，工程操作：
除非委托专业公司招标，天然居工程招标、邀标以及工程财务支出、项目实施等工作由物业公司负责进行：
1，天然居工程均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，若由物业公司进行招标或邀标，均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到3家或3家以上公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司应派员参加，现场解答招标或邀标过程中的相关问题；
6，天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管，依法同时出具业委会公章、物业公司法人代表私章、业委会法人代表私章方可支出；物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告和租金等收入划入共管账户，接受业委会监督；
7，开标之后，工程若需从专项维修资金账户中列支，由业委会会同物业公司从共管账户中支出；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别划入物业公司账户和物业公司业委会共管账户，物业公司须按相应比例从公司账户和共管账户中支出相关款项；
8，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9，工程完工后验收环节须由业委会参与，经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会
委员：王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月4日 本帖最后由 狗不如 于 2010-8-20 09:15 编辑
天然居业委会关于小区工程监督的流程规范（8月19日晚讨论后的新版）
一，为实现天然居小区工程（注：指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程）的公开透明，达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二，天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，业委会对天然居工程招标或邀标进行监督，监督形式可为以下几种：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程均须由业委会和物业公司联名，至少提前3天公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式公开进行开标；
五，除非委托专业公司招标，天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行：
1，天然居工程均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，除非委托专业公司招标，都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作，招标或邀标均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到3家或3家以上公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司应派员参加，现场解答招标或邀标过程中的相关问题；
6，天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管，须同时出具业委会公章、物业公司法人代表私章、业委会法人代表私章方可支出；物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告和租金等收入划入共管账户，接受业委会监督；
7，开标之后，工程若需从专项维修资金账户中列支，由业委会会同物业公司从共管账户中支出；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别划入物业公司账户和物业公司业委会共管账户，物业公司须按相应比例从公司账户和共管账户中支出相关款项；
8，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9，工程完工后验收环节须由业委会参与，经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会
委员：王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月4日 同意。
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