审计业务约定书
委托方（甲方）：福田区天然居业主委员会受托方（乙方）：深圳马洪会计师事务所
乙方受甲方委托，对深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处自2007年1月1日至2009年12月31日的财务收支情况进行审计，并出具审计报告，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国会计师法》的规定，经双方协商，达成如下约定：
一、 委托目的与范围
甲方委托乙方对深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处自2007年1月1日至2009年12月31日的财务收支情况进行审计，关注公司有关财务制度的执行情况并提出建议（详细审计目的和审计范围见附件）。
二、 甲方的责任和义务
甲方的责任及义务：
1、督促深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处建立健全内部控制制度，保护社区资产的安全完整，要求深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处提拱真实、合法、完整的会计资料。
2、督促深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处提供审计工作所要求的全部会计资料和其他有关资料，使其具备可复核、验证、查证的基本条件。
3、督促深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处为乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件及合作，将所有对审计结论产生影响的事项如实告知乙方，为确认的审计凭证签章。
4、按照双方约定，及时支付审计费用。
乙方的责任及义务：
1、对深圳市天健物业管理有限公司天然居管理处自2007年1月1日至2009年12月31日的财务收支情况进行审计。
2、乙方应对在执行业务过程中知悉的上述被上述审计单位的商业秘密保密。
3、若甲方发现乙方有收受审计单位贿赂行为，如果出具虚假报告，甲方将追究乙方的法律责任。
4、乙方对依照本约定书出具的审计报告承担责任。
三、 约定事顶的变更
由于出现不可预见的情况，影响审计工作如期完成，或需提前出具审计报告，委托方可要求变更出具报告的时间，但应及时通知受托方，由双方协商解决，如因被审计单位不能及时提供被审计资料或相关凭证，致使审计时间延长，出具审计报告的时间也应相应顺延。
四、 审计报告的使用责任
乙方向甲方出具的审计报告一式六份，这些报告仅限于甲方为本次委托的目的而分发、使用，分发使用不当的责任与乙方无关。
五、 约定书的有效期间
本约定一式二份，具有同等法律效力，本约定书约定事项完毕，约定书有效期自动终止。
六、 付款方式及金额
按照深圳市财政局《会计师事务所收费标准暂行规定》的精神双方协商，本次财务收支情况审计收费为人民币叁万元整。
签订业务约定书，乙方进入现场后，甲方预付审计费50%，其他部分在乙方交付审计报告后一次付清。
七、 违约责任
如审计条件及审计范围未受限制，除不可抗力的影响外，在甲方的大力配合下，乙方仍未能真实客观地反映（书面形式）本合同附件《审计目标、范围、内容及重点》中第三条“审计内容”中全部项目的客观数据信息，或有其他违反本合同的行为，甲方有权单方终止审计合同，乙方应返还已收取的审计费用。
八、 纠纷处理
本合同执行过程中若发生纠纷，由甲乙双方协商解决。解决不成，可向当地法院提起诉讼。
委托方（签章）：福田区天然居业主委员会受托方（签章）：深圳马洪会计师事务所
代表签字： 代表签字：
年 月 日 年 月 日
深圳马洪会计师事务所
关于物业公司审计目标、范围、内容及重点
一、 审计目标：
通过对物业公司各年度运营情况的审计，审查其各项收入、支出盈亏情况，核算出物业费用的正常水平。明确小区公建配套设施的所有权及收益的归属，确保业主对公建配套设施的所有权，审查小区本体维修基金的收取、支出及管理情况， 保证其收支合法、合理及安全。
二、审计范围：
委托年度的运营情况。
三、审计内容：
1、物业管理费收入情况；
2、空置房管理费收入情况；
3、停车场管理费收入情况；
4、其它管理费收入情况；
5、经营收入情况（楼宇广告、电梯广告、小区内摆买）；
6、维修收入情况;
7、共用水电费支出情况;
8、共用设施维护费支出情况;
9、清洁费支出情况;
10、消杀费支出情况;
11、生活水池及其它清洁费用;
12、绿化费支出情况;
13、治安防范成本支出情况;
14、维修成本支出情况;
15、电梯保养费支出情况;
16、办公设施费支出情况;
17、社区活动费支出情况;
18、社团经费支出情况;
19、业主委员会费用支出情况;
20、工资及福利费支出情况;
21、运输费用支出情况;
22、管理者佣金支出情况;
23、其它支出。
四、审计重点：
1、各项收费是否合规合法，有无乱收费行为；物业管理分级收费标准是否合理;
2、各项支出是否合规合法，有无弄虚作假，虚列支出行为；
3、各项收入是否全额入账，有无隐瞒收入行为；
4、公建配套设施的所有权属问题（会所、商场）。物业公司有无对公建配套设施承担维护事宜。
5、本体维修基金的收取、使用及管理是否合理、合法。工程质量维修是否动用维修基金。 “小区内摆买”应为“摆卖”吧。同意以上条款。 同意 要不要审2007三月一号,到20103月一号,因为开始是最近亏的越来越多,其中还包括这一季度我们的业主委员会支出都不对. “审计内容：20、工资及福利费支出情况”
此项应修改为：管理处人员结构与工资、福利支出情况。
避免随便以工资形式实现资金挪用的情况，造工资表太容易了。 如果不是为我们小区服务的，不应在我们小区支出费用，支出费用的，要讲费用用在执行人员身上，而不是坐了一堆养老人员。 其他没什么问题..我同意..尽快开始. 经营收入情况（楼宇广告、电梯广告、小区内摆摊）；
要加(等)把
有时只是宣传.
最好列其他收入科目
尽快开始 本帖最后由 拳头 于 2010-4-15 14:11 编辑
今天和沈主任八卦了一下他们的财务表，发现工资和福利这项水分太大了。
我给他做了一个初步预算
管理处管理层算5个人，每人工资1万/月；工程部8个人，每人工资0.5万/月；保安40个人，每人工资0.2万/月。总计：17万，他们一季度工资约59万，也就是说每月至少要29万。
可以看得出来，我是按最高的工资统计的，就多出了2万，假定按他们自己说的，主任工资才6千左右，即使再把福利、年终奖等等，全加上，也应该不会超过我预估的工资待遇和福利。
所以，我敢判断，就工资一项，每月最少多算出了10万块。
补充一下，沈主任说佣金是拿到管理费就提了，跟后面的支出根本没有关系，也就是说，亏损面是账面上的，不清楚最终是多少。
帐，是假的，而且假的很。 不算则已，一算就发现太黑，呵呵，值得我去学习 有你们把关我绝对放心；同意尽快实行 按这样算,物业不是亏了?亏损部分还没计入佣金? 回复 1# 方方
我也同意，把大家提做作修改一下，签一式四份甲方执三份乙方执一份够吗？ 按这样算,物业不是亏了?亏损部分还没计入佣金?
TIGER 发表于 2010-4-15 18:00 http://www.tianranju.net/bbs/images/common/back.gif
是把佣金提走之后再算的，亏，也是莫名其妙的亏。 同意方方综合几人意见进行修改并尽快请马洪来签。
物业不管小区的钱够不够花，先把“佣金”提走，空留所谓的“亏损”给小区，可恶。连工资都有大水分，过分。后者应当列入审计内容，前者可以请马洪给个审计建议，看看规范的操作应当是怎样的。 我刚刚看了今天晶报的电子版：报眼位置显著报道：马洪成为深圳首位成功自荐当选市党代表的明星！呵呵
以428票高票杀出的“黑马”马洪，成为深圳首位通过个人自荐形式参选并成功当选的市党代表。 可恨啊...尽快开始审计
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