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以天然居为例,谈地下车库问题应该由业主决定

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狗不如 发表于 2014-3-29 13:21:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
小区车库产权,如果按照物权法,先约后定产权,新建楼盘理论上讲应该没有这个问题。但物权法出台之前的情况呢?深圳土地资源稀缺,很多市民关注物权法实施以前的问题。对此法律法规的条文,有专业律师解读,我来以天然居为例,谈为什么在实践中,车库问题必须由业主而不是开发商来决定。
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第一,先看大局。地下车库,对于业主来说涉及安全、卫生等核心利益,产权和管理出问题就是心腹大患,要命的事;对开发商来说是一个成本和利润的数字。同样一件事,对于双方意义完全不同。
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住在天然居的人都知道,地下车库,是整栋大楼的基石,是业主的出入门户,是垃圾清运的必备途径,是小区人防工程、一旦万一救命保命的地方,这样的地方,必须保持最高水准的维护、最可靠的安保、最严格的管理。我一句心里话,小区房子要住70年,以后问题肯定越来越多,越来越严重,如果开发商能够做得到,我巴不得车库由开发商来担责任,但可能吗?根本不可能,开发商作为一个逐利主体,在这个问题上必然不可靠。大家简单一想就知道,房子越老,花费越大,开发商就越不愿承担这个责任。
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讲这一点,是解决问题,是从大局上看,一个制度的设计、一个解决方案,首先要判断当事双方的核心利益。台湾问题是中国的核心利益,对于美国来说是可交换的利益,历史已经证明了这一点。车库问题,现状维持已经是业主能够承受的极限,物权法出台之前产权未定,就相当于台湾尚未统一,最终解决问题,还是要服从业主的核心利益。地下车库的掌控权,交给业主,明显比交给开发商,更合理。
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第二,解决问题,根本一点就是让利益最相关、最有切肤之痛的一方来承担责任。维持现状的后果,就是责任纠缠不清,最终会闹出更大的问题,一定要在不可收拾之前,解决掉这个问题。
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举一个例子。天然居车库以前小修小补,更换设施都从小区管理费帐户支出,给开发商的钱一直雷打不动。三年前,就在2号线从小区楼下或者附近修建的时候,地库出现了严重的裂缝。开发商远在天边,业主天天感受,意见强烈,我们向开发商说,既然你我双方都主张车库产权,我和你儿子(物业公司)在合同上没法达成一致,历史现状是收益分成(每个月给开发商5.6万元),那你总不能光收钱不办事,出了问题你总要来担责任吧?你最多拿出一两年的收益这事不就解决了吗?反复沟通交涉,业委会和物业公司一起做工作,开发商最终出钱,修补了裂缝。但现在大修之后,又有地方出现了新的裂缝,我说要开发商来修,又需要再一轮漫长的交换意见,这还是我们业委会和开发商总体关系不错的情况。
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对于开发商来说,地库维修每多出一笔钱,就是生生割肉,他的收入是固定的,但维修是动态的,少修一点他就多赚一点。这是现行模糊政策导致的矛盾,在目前模糊不清、得过且过的状况下,是无解的。只能白白浪费业主和开发商双方的精力,还很容易让双方都很不愉快,整天闹心,激化矛盾。
对于业主来讲,地库是所住小区神圣、不可侵犯、不可分割的一部分。我们本来愿意从小区专项维修资金里面出钱来确保地库的绝对安全、卫生,但你开发商卖了楼早已经赚了钱之后,还要最大化利用霸王条款,靠儿子执政的方式,不管业主愿不愿意从地库继续收钱,车库出问题,你自然应当同样极尽各种可能承担责任。权利和义务必须匹配,不能有好处就抢,有责任就躲。
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第三,从业主的角度看,其实法律政策一点也不模糊。物权法出台之前的深圳各种法规,已经明确了地下车库的产权,归属业主。
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远的来看,景洲大厦的样本清晰可见,我比较过天然居和景洲大厦的情况,车库不计入容积率、开放商未缴地价、为“民防工程”等等,没有发现本质不同。景洲大厦先行一步,根据法律法规,政府一纸文件支持,业主成功索回车库所有权和全部的收益权。今天来辩论的,除了业主方面的律师,还有开发商方面的律师,你们来告诉我,如果景洲大厦地库产权归属业主合不合法?如果不合法,怎么可能在众所周知业主力量薄弱、开发商肌肉满满的现状下,存活至今?感谢深圳市房产部门,仅仅这一个例子,就已经能够说明问题。我们完全理解政府部门也不是万能,也受到各方利益集团的制肘,我们更加鼎力支持十八届三中全会的决定,“全面深化改革,破除破除利益固化藩篱”,支持政府顶住压力,履行职责。
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近的来看,天然居2002年入伙之初,开发商就开始以20年长租的方式变相“卖车位”,当时车少位多,卖了两三年地下500个车位,也就卖了98个,我2004年刚入伙想“买”的时候,发现政府部门已经叫停了这种做法,所有业主都知道了开发商其实对车位根本毫无产权,所以,还是感谢政府,现在天然居地库里,还有约400个没挂牌的车位可以让更多的业主停车。
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车位问题牵动太多业主的心,其中利益巨大,就在政府叫停之后,开发商没有再“卖”车位,但天然居地库里挂牌的“固定车位”一度到了约200个,这成了业主不满继而维权的起因之一,业主QQ群推选全新的团队参选业委会,2010年成功“执政”后,强力清除了没有长租协议的约100个车位牌,那段时间业委会办公室里吵架声音不断。当时吵架的声音多,也是车库问题涉及业主核心利益的一个旁证。现在没有再吵,是家门口吵累了,大家也最终都接受阳光、公平最好。但我能想象一点,所谓“20年长租协议”,天然居再过几年,可能又是一轮大吵架。我们欠下的历史帐,早晚都要还。
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第四,从现在各种制度基础来看,明确物权法出台之前,天然居这样的小区车库归属业主所有,是成本更低、更易实现的改革路径。
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范国振范老讲业主们维权,要依法、理性、有策略,追求最大公倍数。天然居业主维权目前取得的帐户共管、网上提前公开、月度联席审议等一些进展,就是在这个思路下实现的。展望未来,我们期望地下车库的产权问题,交给业主比交给开发商,是成本更低、更易实现的改革选择,是与现行专项维修资金等各种制度最为匹配的改革选择。
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1,地下车库产权明确给业主,与现行专项维修资金法规相匹配。业主们每月缴纳专项维修资金是按栋立户,没有也不可能规定再分地上地下立户,法规明确如果金额不足由业主大会决定是否追加分担。
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2,地下车库产权明确给业主,与建设法治社会、和谐社会的发展方向相匹配。法治就要依法办事,天然居这样的小区建于物权法出台之前,就应该严格按当时的法规来办,这里不多讲。车库的决策权、使用权等都交给业主更好,是因为每个小区的情况都不一样,例如出租户多少、每家车辆多少、业主车辆使用频繁程度等等都不同,限定月卡、抽签办卡、全都临停等等各种管理方式,没有最好,只有相对比较好,每一种方式都会有一部分人受益、一部分人受损,但好与不好,由业主大会来定,是大家最能接受的方式。
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3,地下车库收益权明确给业主,有利于缓解城市交通拥堵。杭州“半夜鸡叫”突然限牌广受诟病,信誓旦旦否认之后再半夜鸡叫,更加伤害政府信誉。深圳的选择,已明确的大方向是将提高停车费标准,包括场内和场外(路边)停车费。如果天然居停车费从现在的每月250元提高到300400甚至更高,开发商应该“分享”多收的钱吗?为了城市健康发展,提高用车成本,业主多出的钱,如果由开发商笑纳,会成为笑柄,会形成新政推行的阻力。
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4,制度建设,绝对不应鼓励意外横财。作为天然居业主,我固然希望改变现状,改变小区车库维修、日常维护纠缠不清的头疼问题。而我的基本底线,就现状来说,要求开发商在切走现有停车费蛋糕的同时,要承担相应责任,绝不能推;就短期未来来说,短期内政府提高停车费业主多缴的钱,绝不应落入开发商的口袋,而应落入小区公共帐户,取之小区用之小区;就长期未来来说,地库就是我们自己的房子,我们怎可能指望开发商来为它“养老”?我们有责任、也有动力自己修,我们需要的,只是人大和政府从最基本的道理、最基本的逻辑出发,为我们必然担当的责任,赋予相应的法律权利。
数码老黄 发表于 2014-3-31 09:35:25 | 显示全部楼层
好文,有理有据,车库的问题拖不是办法,牵涉各方利益的情况下,政府是一定要破除各方利益,依法办事。
一休 发表于 2014-6-7 12:49:47 | 显示全部楼层
支持,合理合法
福田一隅 发表于 2015-1-14 13:04:26 | 显示全部楼层
1、每次进露天停车场都说没有位,停满,但不知道为什么一大早上班就看见邮政在停车场停了5、6辆车。保安回答说是刚进来马上走,但是晚上2点回来的时候,也看到邮政的车在。

2、邮政的露天停车场,保安说没位不让停,但经常看到商家将车停在过道上。早上也是如此。

3、去顺电停车洗车场,粥店占用业主好多车位,洗车吃饭的车可以进去,对业主却说没有位停。

车场管理极其混乱。如果不限制商家车辆,那作为业主是否也可以随随便便办停车卡?
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