第14版物业合同修改稿

深圳市福田区天然居物业服务合同 （2010年12月1日——2012年11月30日）

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会
乙方：深圳市天健物业管理有限公司

    为保障天然居物业服务正常进行，根据《合同法》、《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方法律、法规，本着“分清产权利益，明确权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，按照天然居业主大会决议，由乙方对天然居实行专业化、一体化的物业管理服务。双方约定并达成共识：物业服务应遵循市场经济规律，诚信、公平、遵守商业道德，双方合作互动，推动天然居居住品质持续上升。

第一条　天然居物业基本情况
   小区位置：深圳市福田区香梅北路
   占地面积：27134平方米；小区共有高层住宅楼6栋，总建筑面积：139356.25平方米，总户数1039户(其中商户13户)。（注：以上数字，最终以小区竣工验收报告数字为准）

第二条  天然居物业服务项目
    1、天然居房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
    2、天然居房屋建筑本体共用设施设备（公共的上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内外消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台、会所、地下室及人防工程等）的维修、养护、管理和运行服务。
    3、天然居规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。
    4、天然居小区的公共配套服务设施的维修、养护和管理，维护小区车辆出入口的交通秩序。
    5、天然居公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道、室外公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化及其它日常管理等。
    6、天然居小区交通管理、承担天然居小区机动车的停泊管理。
    7、对天然居实行24小时封闭式管理，对天然居规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员来访登记制度，配合和协助公安机关做好小区公共秩序维护工作。
    8、组织必要的社区文化娱乐活动，相关活动须事先经业委会批准。
    9、做好天然居物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。同时，乙方每季度向甲方汇报天然居业主及租户居住具体信息，发生业主变更或租户变更的在一周内向甲方及时通报。
    10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业服务公司承担的其它工作。
11、乙方依据本合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交其他单位或者个人。

第三条  天然居物业服务标准
    1、乙方按《深圳天然居物业服务合同》提供服务，确保保持“园林式、花园式”小区达标称号，确保达到物业管理国家示范小区水准。
    2、甲方将根据相应标准，从天然居小区实际出发，对乙方物业服务质量进行季度考核评分与相应奖惩。部分考核评分细则见第十二条第二款规定。

第四条  天然居物管服务收费标准
1、天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理，天然居物业服务费依法归业主所有，乙方从预收的物业费和规划固定停车位的停车费中按10%的标准按月提取酬金，依据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，乙方所提酬金总量最高不得超过物业管理成本的10%。每年年底进行核算。为防止小区出现亏损导致业主负债的情况，本小区物业服务费支出实行量入为出的原则。（注：此处的物业费特指小区业主按月缴纳的管理费。小区非规划固定停车位的停车费、广告费及公共场地租金收益等其他收入不提取酬金）。
2、根据天然居业主大会审议决定，经甲乙双方协商约定，天然居物业服务费按原标准收取：住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月；商业物业每平方米建筑面积6.5元/月，本体维修资金按规定代收代转，非经业主大会审议通过，乙方在合同期内不得提高住宅收费标准。
3、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请专业机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日万分之五的标准，从乙方酬金中向甲方支付违约金。
4、天然居物业服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。
5、甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金。甲方同意，乙方应对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，乙方应依照本合同规定有权利与义务及时提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼费用，具体按照法院判决执行，如因没及时追收造成的损失乙方承担违约责任。
6、天然居住宅禁商，应依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途，甲乙双方不得将住宅审批作为经商注册地。乙方对改变住宅使用功能的行为实行禁入原则，如发现违规经商的应及时向政府有关执法部门申请处理，否则应承担相应违约责任。
7、 乙方按季度向甲方通报业主欠费的详细情况，甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费，侵害缴费业主的共同利益。物业服务费属全体业主共有，对于拖欠物业服务费的情况，乙方应在法律追诉期内及时提起诉讼，否则由乙方承担因追诉期已过而给全体业主带来的相应损失。

第五条 财务管理制度
1、为落实甲方代表业主对小区收支财务的监督，做到事前、事中、事后的有效监管，小区物业服务费、停车费、广告费、出租租金全部收入均必须经过甲方的有效的监管，甲方聘请一位专职秘书(会计专业)对小区的财务收支进行月、季、年度的审核签字，未经甲方秘书及主任双重签字并加盖业委会公章的支出将不得在小区财务收入中开支。
2、经甲乙双方共同商定小区开支按如下办法实施：
1）、乙方小区管理处每年底根据天然居物业区域实际情况及业主对物业服务的需求确定乙方员工人数与薪酬及其它所需的支出（注：乙方员工薪酬按市场标准制定，各项外包服务费用在公开招标后，支付方式由甲乙方双另行约定），制定下年度本物业区域的收支项目和标准的预算方案，经业委会审核同意后实施。

2）、天然居小区其他开支，包括合同约定的物业日常维修维护开支、小区文化活动费用、服务小区业主的保险费、固定资产折旧、办公费和因政府规定的员工最低工资标准变化而导致员工薪酬增加等预算，由乙方每季度初首月的五日内制订工作计划与预算方案报甲方审批，甲方根据年度批准的预算方案和小区本季度实际需要，在每季度初首月的十五日内审核批准后的预算方案开支。
3）、乙方于每季度初首月十日前将天然居上季度物业服务收支财务报表报甲方审核，由甲方专职秘书对财务收支凭证等票据进行核算，严格执行按预算审批方案开支，每季、年度财务收支报表需经甲方专职秘书审核、主任签字及甲方盖章后向业主公示，公示期不少于7天，如年度末小区财务收支有节余应将节余款转入小区广告、租金收入的共管专户作为小区下年度的维修等其它项目开支。
4〕、甲、乙双方应严格尊守执行预算审批制度，甲方对报送的季、年度预算应在收到之日十五天内审批，乙方如有未经预算审批的开支属违规行为需承担违约责任。
第六条 合同期限

本物业服务合同有效期两年，即自公元2010年12月1日至2012年11月30日止。

第七条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同
1、鉴于物业管理社会化分工，目前天然居小区的清洁、绿化、电梯日常维护等分包给专业公司管理，乙方对分包服务的效果及质量承担责任。乙方承诺，天然居小区的综合管理等重要服务不得外包。本小区所有外包物业服务，如绿化、清洁、电梯养护等等，均实行公开招标。小区的供水、供电、消防系统等设备维修，除消防智能控制柜可交有资质单位维保、水泵房变频柜可交专业单位维保外，其它应由乙方天然居管理处维修工程部负责。
2、为确保公平招标、避免发生利益输送、落实乙方对外包服务的管理责任，天然居所有外包服务的招标工作，如果没有乙方关联单位（或部门）参与投标，由乙方负责组织进行招标，甲方全程监督；如果有乙方关联单位（或部门）参加投标，则由甲乙双方共同组成招标小组（其中甲方3人、乙方2人）进行招标；同等条件下，原分包单位优先。所有招标工作全程向业主公开。
3、依法，天然居的外包服务合同都必须以本物业服务合同作为法律基础。本小区在签订本合同之前由乙方签订的各项物业服务外包合同，依法均已于2011年12月30日终止，乙方须最迟于本合同签订两个月之内，依照本合同规定的程序，完成所有外包服务新的招标工作。在相关外包服务招标工作完成前，乙方承诺协调有关公司做好服务工作。
4、天然居小区依法购买涉及小区业主直接利益的天然居停车场盗抢险等各类保险，相关合同签署需征得甲方批准。相关合同中涉及为乙方管理责任购买保险的部分，保险费由乙方自行从酬金中支付。
5.乙方对外签订涉及小区利益的合同须经甲方授权，如未经授权或批准签订的合同属越权违法行为，小区内的公共设施及资源属业主公共财产，乙方不得未经授权或批准私自转让或对小区外提供使用及服务。

第八条  天然居物业专项维修资金的管理
    1、天然居专项本体维修资金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳，目前由乙方代收。依据相关法规，2010年10月30日之后的本体维修资金由物业企业代收转存市物业专项维修资金专户。2010年10月30日之前的专项维修资金仍存在业委会设立的业主公共帐户，该账户由甲乙双方共同管理，须凭甲方公章、甲方法人代表私章、乙方法人代表私章三章齐备方可列支。物业专项维修资金的使用按《深圳市物业专项维修资金管理办法》规定流程办理。
    2、由开发商直接缴纳给市住房专用基金管理中心的天然居小区的公用设施维修专用资金归全体业主所有，其使用程序按照政府有关规定执行。
    3、物业公司和业主委员会未经业主大会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为公共财产侵占行为，承担相关的法律责任。
    4、天然居专项本体维修资金的收支账目，由乙方制定分户、分栋核算的物业专项维修资金明细，于每季度次月15日前，由双方联合在小区内向业主公布（公布时间不少于15天），接受全体业主的质询监督。
    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、大厦对讲主机的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维护疏通、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测等。乙方须确保天然居各类供水、供电、消防、公共场所、公共设施等的各项日常维护达标。乙方应推进小区节能环保工作，争取按上年度公共水电费总支出节约10%以上，甲方将对节约部分的水电费提取20%奖励乙方有关管理人员。
        
第九条  小区停车场及会所等公共设施管理
1、天然居原物业服务合同曾规定乙方暂时冻结向第三方支付停车场租金收益，因乙方与开发商同一集团的原因未执行。车库的产权归属问题在政府有关政策及法院的裁决之前，暂按与开方商商定的支付比例执行，但今后如修改支付比例需经甲方审核同意，甲方保留通过法律途径解决的权利。

2、天然居小区实行封闭式管理。小区1、2、3号门设门岗值班，由业主刷卡出入，三个大门的门禁小门供应急及轮椅、儿童车及大件行李出入小区临时使用。对无卡来访者乙方应通过对讲与业主核对身份后方可放行，其余房屋中介、特快邮递、送餐、开锁等服务人员一律从2号门登记核对身份后放行，并采用出区核销登记手续。
3、天然居大门改造完成后，乙方应严格控制核发门卡数量，对长期休眠的门卡及时核销。乙方应确保各栋楼门（包括地下车库楼门）随时保持关闭状态，对于无卡人员出入进行登记并记录进入时间，对协助业主开锁等人员须派遣流动保安员全程跟随。
4、小区停车场、会所、游泳池等公共空间及设施只对业主及租户开放。为了避免业主之间产生纠纷，小区公共设施不得安插业主或业主亲属进行管理。
5、为确保泳池水质、并杜绝外来人员使用的情况，天然居小区游泳池由乙方直接管理，不得转租第三方管理，泳池救生、管理员应对外招聘持合格救生员证的人员，如违反相关规定发生事故由乙方承担责任。小区游泳池开放期间，管理处应监测好游泳池的水质，视水质情况合理安排泳池的换水，严格执行卫生消毒标准。如经有关部门检测水质不达标，每次扣除乙方酬金1000元。
6、经甲方与天然居会所业主（福田区政府物业管理中心）联合查明，天然居会所在本合同签订之前被出租系乙方擅自进行的越权行为。乙方承诺，将所有会所出租收入全部纳入甲乙双方联合设立的共管账户，作为业主共有物业收入进行管理。物业公司不得从中提取酬金。
7、乙方应切实做好公共设备的日常维护保养，确保小区公共设备的完好率100%。

第十条、业主共有物业收入及其管理
    1、天然居小区机动车辆停车收费按照深圳市政府有关部门关于停车收费标准的规定执行，停车费收入与物业服务费收入统一账户管理，乙方对于占用小区公共场地、非规划停车位带来的停车费收入，不得提取酬金。天然居非机动车辆可在小区指定地点免费停放。
    2、乙方应加强天然居停车场收费管理，为业主提供便利。对于临时来访亲友等车辆，须通过监控中心，确认业主在家后方予放行，并登记发放凭证，出门凭证放行。
    3、天然居属私家物业，反对任何单位和个人以任何借口在天然居停车场耍特权，停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在天然居停放，必须一律缴费。对在天然居耍特权，停“霸王车”的，乙方协助甲方向深圳市纪检监察部门举报，并诉诸媒体曝光。停车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利，确保车场停车安全。
    4、天然居所有广告设置、所有公共场所（包括会所在内）出租均须经甲方批准，小区的广告收入依法属业主所有，乙方不得提取分成及佣金，本小区所有广告及公共场所出租均由甲方直接同相关单位签订合同或凭甲方授权函签订相关合同，所有广告费收入和场地出租收入（除会所按照第九条第六款规定执行外）均由相关单位缴税后直接打入甲乙双方设立的监管账户，收支应公开接受业主监督。
    5、在本合同签字前，若乙方已提前收取本物业合同有效期间的广告费、场地出租费，经甲方批准可设广告或可予出租的，乙方须在本合同签字之日起一周内将相关款项打入公共监管账户，逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
    6、天然居小区需要动用小区管理费、专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程，均须按照《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》（见合同附件2）规定的程序进行，实行甲方、乙方互相监督制衡，接受业主监督。

第十一条 业主委员会经费
    1、天然居业主委员会每月由业委会秘书负责领取1000元主任津贴，供业委会集体使用。业委会秘书若由业委会委员兼任则每月秘书津贴为500元。业委会若另行聘请专职秘书，则每月津贴为1500至3000元（具体标准由甲方根据每月工作量确定）。相关津贴在物业服务费中立项列支，由乙方每月25日前支付。
2、按照《深圳经济特区物业管理条例》第22条规定，业主大会、业主委员会活动经费从物业服务费中列支，收支账目接受业主的监督审查。为鼓励热心业主协助业委会组织业主大会相关工作，每次业主大会按每户3元的标准对相关热心业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
    3、甲方单独安装电话一部，电话费作为业主委员会活动经费从物业服务费中，支出情况按照有关规定公布，公开接受监督。
    4、甲方活动经费不足，可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用小区资源开发募集，但不得从事商业牟利活动。

第十二条 合同考核及违约责任
1、为落实天然居封闭式管理等各项工作、杜绝小区发生盗窃等各类案件，确保合同条款严格执行，乙方在本合同正式签署3天之内，向甲方设立的业主公共账户（该账户须凭业委会公章、业委会法人代表私章、物业公司法人代表私章齐备方可列支）缴纳安全管理保证金拾万元（10万元），逾期欠费按照每日万分之五的标准从酬金中支付违约金。
若本合同生效期间小区内未发生盗窃等案件，乙方不存在明显违反合同条款的情况，则在合同到期后一周内由甲方退还乙方；若发生盗窃案件，报警立案后，经甲方审议确认乙方存在明显责任的，由甲方先行从安全管理保证金中向被盗业主支付总额不超过1000元的补偿金，若法院对乙方责任作出生效判决，补偿金依照判决结果对被盗业主实行多退少补。视案件具体情况，由甲方审议确定安全管理保证金扣除比例。乙方对甲方确定的扣除比例有异议的，由甲方召开业主大会进行讨论。
2、为确保乙方对小区卫生和保安服务质量，每季度第一个月由甲方组织进行卫生和保安服务质量季度考评，考评总分100分，包括公开随机抽样调查（占80分）和直接检查（占20分）。
抽样检查在各栋选取约20%的业主（总数为200户）进行满意度调查，由业主对小区20项卫生和保安服务（见合同附件1）在满意（4分）、较满意（3分）、一般（2分）、较不满意（1分）、不满意（0分）四个选项中作出选择，抽样调查得分为受访业主调查结果的平均分。
直接检查由甲方根据小区业主投诉（包括现场投诉、电话投诉和网上投诉）解决情况以及现场检查情况，按照20项卫生和保安服务分项评分，每项满意计1分、较满意计0.75分、一般计0.5分、较不满意计0.25分、不满意计0分。
为鼓励热心业主参加抽样调查服务工作，每次考评按每户3元的标准对参与调查服务工作的业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
根据季度考评结果，分别实施以下措施：
1）、若考评总分达到80分，则由甲方从业主公共账户中向乙方发放业主奖2.5万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励，奖励方案经甲方审批后向业主公示。
2）、若考评总分达到70分，则由甲方从业主公共账户中向乙方发放业主津贴1万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励，奖励方案经甲方审批后向业主公示。
3）、若考评总分达到60分，由甲方发布考评合格公告，不发放业主奖励或津贴。
4）、若考评总分仅达50分，由甲方发布考评不合格公告，不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分的，在甲方发布第二次考评公告之日起一周内，乙方须从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳2.5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。逾期欠费按照每日万分之五的标准从业主公共账户中支付违约金。
5）、若考评总分仅达40分，由甲方发布考评不合格公告，并对乙方进行扣罚。乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳1万元。连续两次考评总分仅达40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳5万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。逾期欠费按照每日万分之五的标准从业主公共账户中支付违约金。
6）、若考评总分低于40分，乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳5万元。连续两次考评总分低于40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，在甲方发布考评公告之日起一周内由甲方返还乙方1/2。逾期欠费按照每日万分之五的标准从业主公共账户中支付违约金。
7）、若考评总分连续三次低于40分，除按照以上条款进行扣罚外，甲方须召开业主大会，表决是否解聘现有物业公司并公开招聘新的物业公司。乙方承诺按时缴纳罚金并服从、执行业主大会决定。

第十三条 物业服务其它约定
1、乙方在在本物业合同签署前向天然居业主公开作出的《郑重承诺》作为本合同附件，其中工程项目于本合同生效之日起3个月内完成。其中更换电梯地面、更换垃圾桶、重新油漆钢结构部件等各项费用须从乙方所获酬金列支，不得从物业服务费列支。
2、若因物业安全管理不当；未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查；巡逻不到位；违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效；监控装置未起作用，录相缺失；门岗、巡逻原始登记记录不全；监守自盗；发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任，经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗抢、车辆被损坏或盗窃以及其它财产损失和意外事故，乙方承担相应赔偿责任。若小区发生任何治安等案件，乙方在及时报案的同时，须在最长1日内向甲方通报案件情况，否则安全管理保证金扣除比例加倍。
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容，确保甲方公告在小区内完整、有效张贴，在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况，及时补贴公告等。乙方有责任维护小区业主实名署名提出建议与意见的权利，并及时制止撤除小区内各类不署名的乱张贴。乙方若随意撕毁业主实名张贴物或未及时撤除匿名乱张贴均视为工作失职，一次罚款1000元，由甲方在安全管理保证金中直接扣罚。
4、乙方须定期清理小区室内外公共通道的杂物，保持消防通道的畅通。
5、乙方工作人员玩忽职守、敷衍了事、不能胜任职责，造成业主重大损失或遭业主多次投诉，经业委会查实并出具书面通知，乙方应予撤换，不得在天然居小区继续服务。
6、乙方向甲方提出的所有报告、申请在送书面文件的同时，均在天然居网站http://www.tianranju.net公开发布，维修申请须在网上发布现场照片，以便于第一时间接受广大业主监督。
7、除突发紧急事件外，乙方正常向甲方报审的年度、季度预算、季度收支报表和专项服务外包方公开招标评审等需报甲方审核的文件，甲方应在接件十五日内审核批复完毕，否则按甲方同意处理。

第十四条 合同的终止、续约与交接
1、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。
2、天然居物业合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。同等条件下，乙方具有优先续聘权。合同到期，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规、填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单，送业主委员审核。合同到期后，双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认，管理服务期间无重大失职过失，无财务弄虚作假，表决结果业主同意续签率达到法定条件的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主大会同意续签率达不到法定条件，原合同到期后自行终止。由甲方公开招聘物业服务公司。
4、天然居小区停车费问题、天然居商业中心物业服务费问题、天然居会所以及财务管理制度均涉及业主根本权益，双方约定若乙方违反本合同中相关条款规定，由甲方直接解除本合同，另行组织公开招聘。在公开招聘的新物业公司进驻前，乙方承诺继续提供天然居物业服务。
5、在前述条款之外双方约定，在本合同执行中，若因乙方的责任出现严重安全事故；若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出，经业主大会表决通过，可以解除物管合同。
6、在本合同执行中，若乙方出现严重经济亏损，双方不能重新达成新的调整协议，乙方可在服务一整年度期满前60天，书面向甲方提出解除合同申请，双方另行协商确定合同中止相关事项。但不到一整服务年度，乙方单方解除合同将视为违约行为，将承担不少于贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
7、在前述条款规定的情形之外，甲方在合同约定期限内单方提出解除合同，将视为甲方违约行为，将承担贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
8、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期有偿物业服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。合同期满后，如甲方召集业主大会确定新的物业管理公司，乙方须在甲方规定的时间内撤出天然居小区，如推迟一天，按每天5000元计算乙方的违约金；非因乙方以及新的物业公司原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金；非因乙方原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金。

第十五条  双方争端与解决方式
1、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向法院提起诉讼，法院的判决对各方具有约束力。
2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
4、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

第十六条  其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3、本合同一式七份，甲方执两份，乙方执四份，政府主管部门备案一份，七份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及天然居小区全体业主具有法定的约束力。

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会          乙方：深圳天健物业管理有限公司
代表：                                      代表：
年    月    日                        年    月    日



合同附件1：《天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准》
合同附件2：《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
合同附件3：《天健物业管理有限公司郑重承诺》




合同附件1：
天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准（共80分）
序号        考核项目        满意        比较满意        一般        较不满意        不满意
1        所有外来人员经过登记、询问才能进入小区                                       
2        保安队伍稳定、60%保安工作6个月以上                                       
3        对住满一年的业主或租户熟悉率达90%以上                                        
4        各栋楼门随时保持关闭并有保安人员巡视                                       
5        开锁等人员在小区内有保安跟随                                       
6        保安人员不给非业主开门、提醒业主刷卡出入                                       
7        地下车库出入口门禁正常并随时保持关闭                                       
8        除非是小区业主、租户或经保安核实身份的住户亲友，其他人的车辆无法进入车库                                       
9        停车场24小时有保安巡视并协助停车事宜                                       
10        及时、定期向业主通报小区是否发生案件                                       
11        楼道、电梯、绿地等公共部位清洁每天不少于两次，目视干净                                       
12        地面垃圾滞留不超过1小时                                       
13        5-10月蚊蝇蟑螂老鼠的消杀每月不少于4次，其余月份每月不少于2次                                       
14        小区公厕干净、无异味，无外来人员使用                                       
15        小区非公告栏位置没有乱张贴                                       
16        儿童游乐设施定时清洁、消毒                                       
17        有效提醒猫狗主人不让宠物随地大小便                                       
18        游泳池池水干净卫生、周边环境整洁                                       
19        顺电楼下垃圾站干净卫生、无异味                                       
20        业主现场、电话及网上投诉24小时内答复                                       
       

合同附件2：
《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
一、为实现天然居小区工程（注：指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程）的公开透明，达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二、天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三、业委会对天然居工程招标或邀标进行监督，监督形式可为以下几种：
1、在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2、在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况；
3、除非委托专业公司招标的项目，小区工程均须由业委会和物业公司联名，至少提前3天公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式公开进行开标；
四、除非委托专业公司招标，天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行：
1、天然居工程均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，除非委托专业公司招标，都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作，招标或邀标均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标；
2、招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到3家或3家以上公司竞标；
3、物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4、为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5、开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司应派员参加，现场解答招标或邀标过程中的相关问题；
6、天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管，须同时出具业委会公章、物业公司法人代表私章、业委会法人代表私章方可支出；物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告和租金等收入划入共管账户，接受业委会监督；
7、开标之后，工程若需从专项维修资金账户中列支，由业委会会同物业公司从共管账户中支出；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别划入物业公司账户和物业公司业委会共管账户，物业公司须按相应比例从公司账户和共管账户中支出相关款项；
8、工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9、工程完工后验收环节须由业委会参与，经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会     
2010年8月20日     

合同附件3：《天健物业公司郑重承诺》
如果续聘天健物业我们郑重承诺：
一，历年管理处的账面亏损由物业公司承担，以前未让业主补亏，今后也不会让业主承担。
二，小区专业管理项目（电梯、绿化、清洁）面向社会公开招标。
三，持续提高服务水平，大堂保安服务将持续设岗，并非临时措施。
四，在合同期内，不上涨管理费。
五，上门维修免收人工费。
六，更换小区美化庭院垃圾桶。
七，对小区钢结构部件重新油漆。
八，对电梯地面进行更换。
九，每年组织重阳节活动，五十五周岁以上老人每人赞助100元。
十，协调开发商对下列设施进行更新：
1，对车库地面翻砂进行维修；
2， DEF连廊顶棚维修费用由开发公司承担。
深圳市天健物业管理有限公司     
2010年10月

其实，以前既然我们的合同规定就是天然居只有一期没有二期，如果物业不同意收取顺电管理费，那我们自然就不能同意天健集团参加天然居业主大会。如果这样看，我们本年中旬举行的业主大会其实已经达到了法定多数票权。呵呵。

请大家看看有哪条要改的。

乙方应在【法律追诉期内】及时提起诉讼，否则由乙方承担因追诉期已过而给全体业主带来的相应损失。

建议【法律追诉期内】改为【不超出本合同有效期的法律追诉期内】，这次关于顺电维修基金的判决，其实就忽略了很重要的一点：2004年起已经过了好几个了合同有效期！

回复 3# 狗不如

我认为目前大家要权衡一下两个方面的得与失哪方面对我们有利：1.二审判决能否认定顺电不是业主，不得参与业主大会，我认为单凭二审判决不能确定。2.如顺电我们认为它不是业主，对今后顺电停车场业主停车都存在不确定，3.我赞同第14稿仍要包括顺电7663平方，我还考虑顺电露天停车场日后与天健集团合作建多层立体车库解决业主停车哩，4.不论二审败诉也要尽早发通告公示判决书。

我没什么意见

同意

回复 3# 狗不如
在第七条增加5.看是否合适

    5.乙方对外签订的合同须经甲方授权，如未经授权签订的合同属越权违约行为，小区内的公共设施及资源属业主公共财产，乙方不得未经授权私自对外提供服务。

回复 7# 方方

这条可以强调下，其实不写也是一样。可以提出来。

另外年中我们业主大会的票权数除掉顺电是否过半了？

1039是1026住户+13商户含顺电在内？

回复 9# 狗不如

1039户己去了顺电了，收费余款的二期顺电的收费也己删除了

回复 8# 狗不如


    查出了也没什么意义了，政府只认当时点票不会推翻己确认的业主大会，向前看勿回头。

三个问题：

1、为落实甲方代表业主对小区收支财务的监督，做到事前有效监管，小区物业服务费、停车费、广告费、出租租金全部收入均必须纳入甲乙双方设立一个银行监管帐户(即现托收帐户)，双方共同设立帐户印鉴……

——改“共管”为“监管”同时加印鉴，其实质还是共管，如果这样物业不接受的话，我们再开业主大会时，还是面临同样的问题，物业会说不接受加印鉴，不接受共管。

2、天然居原物业服务合同曾规定乙方暂时冻结向第三方支付停车场租金收益。车库的产权归属在政府有关政策及法院的裁决之前，暂按与开方商商定的支付比例执行，但今后如修改支付比例需经甲方审核同意。

——可改为“因乙方与开方商属同一集团，该规定未曾执行。在车库的产权归属经政府有关政策或法院裁决确定之前，暂按乙方与开方商商定的支付比例执行，今后如修改支付比例需经甲方审核同意。但甲方保留就此向乙方及有关方面提起诉讼的权利。”

3、前面规定包括广告费等所有费用都列入“监管账户”，就没有后面说的奖惩从“业主公共账户”支出的问题。后面的“业主公共账户”也只能改为“监管账户”了。

其它同志们也要看看然后表个态。

我同意，狗不如提出的 “——改“共管”为“监管”同时加印鉴，其实质还是共管，如果这样物业不接受的话，我们再开业主大会时，还是面临同样的问题，物业会说不接受加印鉴，不接受共管”
我认为，只要这次业主大会能通过，就不怕他不认账，上次投票不过半，这次没顺电，应该能有效通过合同

回复 12# 狗不如

我认为1.财务监管也修改了这是我们的底线，如物业还不签就有理由要求召开业主大会而直接议题是对外招标了。
2.第二条我同意按狗不如的修改。
3.第三条改一下没问题，请狗不如直接在合同稿上修改后打印。

同意

我晚上修改，马上要开会。

同意方方,如果不能签署的话,还是要召开业主大会了

同意

同意。
补充非合同意见：召开第一次天然居一期物业公开招聘业主大会。