针对更换物业的一点建议

首先申明，我是E栋的业主，不管是管理处还是业委会，如对本人身份有怀疑，请跟帖留电话，本人可以电话告知房号。

新的业委会上任以来，不管是清理停车位还是对物业公司进行审计，我觉得做得都非常好，确实没有辜负大家的选票。
针对物业公司的问题，我也觉得问题很多，尤其是每年都亏损，想想都可笑，怎么有人会做亏本的生意，还一做就8年。

但是针对是否立刻更换物业公司这个问题上，我想是否还有商量的余地，能否就相关的问题，由业委会给出改进意见，物业公司书面承诺在指定时间内进行整改，并由业委会监督，合同的续签，可以续到改进阶段完成，如果改进确实让业主满意，则再续签长期合同；如还达不到要求，则再行更换物业公司。

主要原因一是确实做生不如做熟，更换一家新的物业公司，一切从头再来，达到业主满意的地步可能也还要相当长一段时间，而且如果管理费提高，可能也需要说服相当多的业主同意；二是从以往深圳某些小区物业更换的历史来看，往往都不顺利，或是明着起争端，或者暗地里斗来斗去，我想大家都不想破坏目前小区还算安宁的氛围；三是从目前管理处的态度来看，至少表现出了危机感，有危机才有动力嘛，只要他们能真正的认识到目前的问题，愿意配合业委会解决问题，提高服务能力，我觉得至少可以给个机会。

我认为应该纳入的改进方面如下：
1）针对审计出的物业公司对天健集团的利益输送问题（停车场费用，不合理的外包合同等等），应该立即停止。
2）针对历史遗留已经发生的利益输送，由物业公司配合业委会向天健集团进行交涉，如果交涉不成功，由业委会决定是否起诉，物业公司应积极配合，提供一切必要的资料和人证物证。
3）顺电7000平米的物业管理费问题，应该立刻调整回正常，如果涉及天健集团跟顺电的合同约定问题，应该把天健集团一并纳入进来，进行交涉
4）一切审计出不合理费用（公款吃喝等等，特别是针对上届业委会不合理的报酬），应由物业公司进行退还或要求受益人退还。

以上是我匆匆想到的一些问题，不全面的地方，各位业主可以补充。希望大家珍惜小区的安宁环境，这是我们自己的家园。

非常感谢你的思考。
其实，就你提出的几点建议，业委会一直跟物业有做沟通，并且是和高层。对方的答复我们也通过公告的方式张贴过。物业具体的答复只有一个：是历史遗留问题没有办法解决，而且，天健物业和天健集团的关系，我不说你也懂的。在这种情况之下，物业确实有苦难言，但是，我们不能牺牲我们自己的利益去满足物业公司自己的利益吧。
大家多多思考，就能明白关键所在。
从换了新的管理处主任之后，我们业委会是相当有期待的，直到今日为止，我们并没有说一定要换物业，只是建议实现公开招聘，能够给广大业主一个比较的机会。
再次感谢你对小区事务的关心，你的话很中肯，谢谢。

呵呵，各位辛苦了，这么晚还很快的回帖子。

其实针对历史遗留的利益输送问题，我也想过可能很难追讨。 即便是走法律流程，一是未必就能一定胜述，二是即使能够胜述，恐怕也旷日持久，劳民伤财，必然牵扯大量业委会委员的时间和精力。

或许还有的办法就是既往不咎了，大家向前看，堵住目前的漏洞就可以。之前遗留的历史问题先搁置好了，损失已经发生了，而且也确实是当年曾经有过产权和政府规定模糊的地方，就当是湮没成本好了。

我们的要求其实很简单，物业公司不能以牺牲业主利益，尤其是还是重大利益为代价，仅仅因为自称有“苦衷”。我们业委会的压力，其实也是对物业公司的一种支持、推动，希望物业公司能够站在业主立场、而非开发商立场上为小区服务。这点其实才是小区不再“亏损”的根本保证，否则，只凭物业公司一张嘴的“郑重承诺”，难道要让我们相信他能无中生有变出钱来？

如果物业公司必须在满足开发商诸多非分要求的前提下做到小区不“亏损”，即使其内部管理脱胎换骨，也很可能只能在小区里面拆了东墙补西墙，难以令人相信其是否能补得上，停车场、顺电管理费等等，那可是一大笔钱哪，物业如何让我们相信这么大的窟窿能补得上？！

还是那句话，物业公司应该好好想想，如何能够最大限度地为业主着想，让业主不用换物业就能实现当家做主。物业公司的定位应该是“管家”而不是“主人”。

迄今为止，天健物业前进了一小步，但仅仅一小步，还难保不退步。因此，这也是我们为什么主张业主大会不能让天健直接续聘，而要让他也来参加公开招标的根本原因所在。

做生不如做熟，如果同等服务或者相差不多，哪位业主会不认为现有物业更值得选呢？

就顺电和地下停车场的权益问题，物业公司已经很明确表示了没有谈判余地。

物业态度很明确：花小钱，还是业主自己的钱，装门面功夫，去赚更多的钱。
有业主已经说过，他们只当天然居是提款机。
给不给机会不是业委会或者少部分业主，而是大会来决定的。
但是，连参加竞争的勇气都没有，其水平如何，已经一目了然。

如果物业公司确实表示无法满足我们对顺电和车位的要求，我同意就更换物业进行招标。

E栋业主说的，貌似合情合理合理，但更疑似缓兵之计。

如果这贴俩个月前贴出，就非常及时合理了，但是在投票当日凌晨才说要看在物业这几天的临阵磨枪表现在给他们机会，再看一段时间。这就非常值得注意了。

两三年前，也就是这个物业合同到期前那么几天，他们也演过貌似知错能改的一出戏，我当时手一抖，就给他们一次机会，结果大家都看到了，他们一点都没有改。准备又演一出，还请写手写威胁大家换物业就会混乱啦诸如此类的大字报，这种事情绝对不是一个正经物业公司的正经领导能干的事，也不是正经物业管理公司能容忍的事，那是神秘人乱张贴啊，治安问题，但是这个物业就敢选择性留下（贴上）对他们有利的匿名大字报，却敢任由人（派人）撕掉业委会的正式文件，那不是做贼心虚吗？！这种公司，你还敢留，养虎遗患。

综上所述，今晚投票就该这么填：
1，是否同意授权业委会就审计报告发现的问题向天健物业公司等相关单位和人员提起诉讼。  是，同意
2，是否同意续聘天健物业公司。                                                      否，不同意
3，是否同意授权业委会依法另行组织公开招标，选聘新的物业公司。                      是，同意
4，是否同意授权业委会与续聘或者公开选聘的物业公司签署新的物业服务合同。            是，同意。

我的地盘我做主。担心找不着好物业公司的人是不了解市场的人，你周围看看其他好的小区就知道了。

我是对我自己有信心的人，我相信我选的业委会没错，我也相信他们有能力把接下来的事情办好。还有，我相信天健物业管理没得救了。

呵呵，不是托啊。刚才也说了，我同意业委会的决定。只是探讨一下。

谢谢SZFREE和康妮的支持

E栋szfree说的有道理也很感性,我是C栋11楼的,针对现在沸沸扬扬的论战我也想提点自己的看法:
1. 小区的利益是小区全体合法业主的,没有理由也没有法律依据说一个商品楼盘售出后还有发展商的配套股份或是利益没有剥离的.但不管怎样,我们业主自己或是业委会必须清楚我们这个楼盘政府注册认定的红线框框在哪里,附属范围是哪些,相关的责任和义务是什么,并且,上述这些内容有据可查!这样,无论从哪个层面讲,责权利义务都清楚不会拖泥带水,也就不存在顺电/停车场之类利益纷争的问题.
2. 开公司办企业都是要盈利的,天然居不是天健的职工家属区,没理由总是亏损赔本补贴我们.我相信这个楼盘里也有不少天键的业主朋友,但也不是天键老总住这里集团就要补贴的吧?我知道环境不景气的时候,亏本都得坚持的道理.但业主和管理公司之间是合同关系,应该是自负盈亏的而不应该跟甲方唱苦曲的,更不能用降低服务标准来平衡.所以,不管业主们明天选择的是天健还是其他什么物管公司,双方都要按照各项内容条款都有明确要求的承包合同互相约束互相监督互相挖掘潜力以达到双赢.
3. 建立可持续执行,监督,审计和完善的业委会工作制度并保持相关记录使之常态化;建立由业委会监督控制并由物业管理执行的物业管理规范档案并保持记录,做到小区水电气控设备物业状态连续可控无纰漏可审核;建立管控双方定期的巡检协调机制,切实增进小区的管理水平和相互关系. 以前没有的现在要抓紧补上,8年了,各方面都到了一个比较关键的阶段,相信这届业委会会起到开拓创新巩固发展不断进取继往开来的带头作用.
小区生活了8年多,和谐还是多数,温馨也在积聚.小区人丁兴旺,业主间更加熟悉和睦都让我们更爱我们的家园.很欣慰我们现在的业委会成员不辞辛苦积极努力工作想让我们的家园更加美好,在充分肯定成绩的同时,建议你们在工作方式上能否适当改进,用制度规范和相关法律文件为依据配合能够涵盖合同范围的周期检查计划并协调公示结果,配合调查业主意向以期达到共同监督的作用.尽量避免不必要的口水战和不和谐的因素,物管是我们请来的管家,而你们是这个家园业主委托的CEO,要用管理的工具相互约束建立威信,用你们的成绩取得大家的信任.

对这段时间来业委会的工作表示满意和敬佩。想必你们一定收到了巨大的精神压力。业委会要求公开招标的要求，我觉得十分合理。而且，通过公开招标天健公司也可以参与，这样也就可以做到公平，提醒全体业主的意志。天健公司确实在小区干了八年，但做得怎么样业主心中各自有数。现在业委会和管理公司极为对立，小区大字报不断，这样的影响也不好。还有一点，由于是书面表决，如何确保公平、公正，如何使业主没有后顾之忧，需要业委会慎重考虑。

说多了没用。现在就看业委会能否为我们业主出头了，个人认为还是走法律渠道，用审计报告中审计出来的问题向天健物业讨个说法。本人没看过审计报告，我想天健物业在天然居的历年的收支账务上是否有少列少报收入，多列多报支出，会计师事务所是否有对这方面进行审计。本人认为物业公司在账务方面一定有问题，有可能涉及违法。请业委会一定要注意。

E栋szfree说的有道理也很感性,我是C栋12楼的,针对现在沸沸扬扬的论战我也想提点自己的看法:
1. 小区的利益 ...
老刘 发表于 2010-10-10 14:48

    谢谢老刘

更换物管的根本问题,我感觉到物管好像是主人当道者一样(皇帝老子),不尊重业委,看得出有些业主是从天键发展商或物管那里得到了利益.他们需要维护现有的物管来享有既得利益.张帖出来的东西语气像文革时期的风格太老套了,就是有道理看了也让人反感.找人代写也要找个水平高一点起码是与事俱进的那种现代一点,怎么让人信服.
Anlan

以上各位邻居业主的文笔非常好，本人不才，只能顶贴支持！

支持业委会为我们广大业主争取合法的正当权益！不能再当只出钱不能享受合格服务的业主了。

支持业委会，把这帮不合格的物管赶出去！